대장동이 불 지른 ‘주택공영개발지구’ 부활하나

‘민간 이익 제한 정당’ 대 ‘공급 축소’ 갑론을박

공공택지 내 주택공급을 정부 등 공공이 직접 맡도록 하는 주택공영개발지구 제도가 부활할 전망이다. 이 제도는 지난 2015년 부동산 경기 활성화를 위해 폐지됐다. 하지만 최근 ‘대장동 사태’로 민간 사업자가 도시개발 사업에서 과도한 이득을 챙긴 사실이 드러나면서 공공택지 개발의 공공성 강화 목소리가 커지자 재등장했다.

부동산 업계는 공공택지 개발의 공공성 강화 취지에는 공감하지만, 자칫 민간 사업자 이익을 제한하면 민간 아파트 공급이 위축될 수 있다고 우려했다.

투기과열지구 내 주택공급, 공공이 담당한다

24일 국회에 따르면 진성준 더불어민주당 의원은 지난 16일 투기과열지구에 속한 공공택지를 주택공영개발지구로 지정할 수 있도록 하는 주택법 개정안을 발의했다. 해당 법안 발의에는 진 의원 등 민주당 의원 14명이 참여했다.

주택공영개발지구는 2005년 발표된 부동산 규제 정책으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 택지 조성과 함께 직접 아파트를 짓는 방식을 뜻한다. 당시 정부는 공공택지 청약과열 방지와 개발이익 환수를 위해 해당 제도를 도입했다. 대표적으로 경기 성남시에 조성된 판교와 송파신도시가 주택공영개발지구로 선정돼 약 1만 가구가 해당 방식으로 건설됐다.

이후 2015년 주택공영개발지구 제도는 폐지됐다. 당시 정부는 부동산 경기 침체가 이어지자 해당 제도를 없애 민간 공급 활성화를 유도한 것이다. 또 2006년 공공택지 내 분양가상한제를 적용하고 2011년 투기과열지구도 전면 해제된 것도 제도 폐지에 영향을 미쳤다.

하지만 올해 들어 집값이 급등한 데다 대장동 사태로 민간 건설사업자가 공공택지 개발에서 과도한 이익을 거둔 사례가 확인되자 여당이 제동 걸기에 나선 셈이다.

이와 관련, 진 의원은 법안 발의 이유에 대해 “최근 부동산 시장 과열과 공공택지 내 민간 주택 건설 사업자가 과도한 개발이익을 얻어 공공택지 내 주택공급의 공공성 강화를 위한 제도 개선이 필요하다는 의견이 있다”고 설명했다.

공공이 택지개발에 이어 주택 공급까지 담당하면 임대 주택 등 공공주택 확대로 공공성 강화 효과가 기대된다.

실제로 주택공영개발지구로 건설된 판교는 전체 공급량의 약 36%가 임대아파트다. 분당신도시의 임대아파트 비율은 약 16%로 판교가 분당보다 두 배 이상 공공주택이 더 많은 셈이다.

민간 사업자가 개발한 대장동 역시 임대주택 비율이 기존 계획보다 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 지난달 김은혜 국민의힘 의원실에 따르면 대장동 개발 계획이 승인된 2015년 6월 당시 성남도시개발공사의 임대 비율은 15.3%(5만7889㎡)였다. 하지만 2019년 10월 개발 계획이 바뀌면서 임대 비율은 기존 계획의 절반 이하인 6.7%(2만5449㎡)로 줄었다.

공공성 강화 취지에는 공감하지만…“공급 부족ㆍ품질 저하 우려”

다만 서울을 포함한 수도권 내 민간 공급물량이 여전히 부족한 만큼 주택공영개발지구가 부활하면 민간 공급이 더 줄어들고 주택 품질이 떨어질 것이란 분석도 나온다. 특히 주택공영개발지구 제도는 투기과열지구에 적용되는 데 현재 수도권 대부분이 규제지역인 만큼 민간 사업자 수익을 제한하는 제도가 시행되면 민간 사업자 참여도가 떨어져 수도권 공급 부족이 불가피하다는 것이다.

국토교통부에 따르면 올해 1월부터 9월까지 누적 주택 분양 물량은 총 10만9174가구로 지난해 같은 기간보다 11.6% 줄었다. 서울은 올해 9월까지 8107가구 분양에 그치는 등 공급 부족 현상이 계속되고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “공공의 주택 공급이 일정부문 필요하지만 공공이 개발부터 시행까지 모든 것을 다 하려다 보면 부작용이 발생할 수밖에 없다”며 “공급 축소와 함께 주택 수요자가 원하는 주택 공급이 부족해질 우려가 있다”고 했다.