급물살 탄 1주택 양도세 개편…'거래 한파' 녹일까

국회, 1주택 양도세 비과세 기준 '9억→12억' 법안 논의 착수
"매도 대기 물건, 시장에 풀릴 것"…거래량 증가 전망
다주택자 양도세 중과는 그대로
"시장 영향 크지 않을 것" 분석도

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

국회가 주택 양도소득세(양도세) 개편 논의에 착수하면서 얼어붙은 거래시장에 훈풍이 불지 관심이 쏠린다. 이번 양도세 개편의 핵심은 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정하는 것이다. 양도세 부담이 줄면 매물 잠김 현상이 일부 해소될 것으로 보인다. 그동안 양도세 부담 때문에 매도를 망설였던 집주인들이 적지 않았기 때문이다. 다만 다주택자들의 양도세 부담은 여전한 만큼 거래 한파가 들이닥친 서울·수도권 아파트 매매시장을 녹이기엔 역부족이라는 분석도 나온다.

서울 내 실거래가 9억 원 초과 아파트 거래 비중, 전체의 43%…영향 '촉각'

국회 기획재정위원회는 15일 오전 조세소위를 열고 양도소득세 개편 내용을 담은 소득세법 개정안 논의에 착수했다.

논의 핵심은 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준 상향이다. 현행 시세 9억 원인 고가주택 기준을 12억 원으로 올려 1주택자의 세 부담을 덜어주고 거래 활성화도 꾀하겠다는 것이다. 여당은 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준 상향 법안을 이번 정기국회 내 처리하겠다는 입장이고, 야당 역시 기준 상향에 공감하고 있어 해당 법안은 이르면 연내 국회 문턱을 넘을 가능성이 크다.

양도세는 건물이나 토지 등 고정자산이나 주식 등 대통령령으로 정하는 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생한 양도 차익에 부과되는 세금이다. 종합부동산세(종부세)가 보유세라면 양도세는 거래세에 해당한다.

1주택자 양도세 부과 기준이 완화되면 서울 아파트 시장을 중심으로 거래량이 늘어날 수 있다. 최근 집값이 급등하면서 양도세 비과세 기준인 시세 9억 원을 초과하는 아파트가 많아졌다. 이에 양도세 부담을 느낀 1주택자들이 매도를 포기하면서 공급(매물) 부족과 그에 따른 집값 상승이라는 악순환을 초래하고 있다는 분석이 많았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준금액이 상향되면 양도세 부담이 줄어들기를 기다리던 매도 대기 물건이 시장에 나올 수 있다”며 “비과세 기준이 12억 원으로 높아지면 지방보다는 고가주택이 밀집된 서울에서 정책 효과가 더 크게 나타날 것”이라고 했다.

다주택자 양도세 중과는 그대로…"시장 영향 제한적" 전망도

다만 양도세 부과 기준 상향 대상이 다주택자가 아닌 1주택자에 한정된 만큼 시장 전체에 미칠 파급력은 제한적이라는 분석도 나온다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “1주택자 양도세 부과 기준 완화는 일부 ‘갈아타기’(기존 주택보다 더 큰 평형으로 집을 옮기는 일) 수요가 늘어나는 정도로만 영향을 줄 것”이라며 “여당이 정말 거래량을 늘리고 집값을 안정시키려면 다주택자 양도세 중과 부분도 손봐야 한다”고 말했다.

함 랩장 역시 “다주택자 매물 출현을 끌어낼 다주택자 양도세 장기보유특별공제 혜택 추가나 규제지역 내 다주택자 양도세 중과 인하는 정치권에서 다뤄지지 않고 있어 이번 1주택 양도세 완화만으로는 시장의 변화를 이끌어내긴 어려울 것”이라고 내다봤다.

다주택자는 양도세 중과 부담으로 지난해에 이어 올해도 매매 대신 증여를 선택하고 있다. 3주택자 기준 양도세율은 지방소득세를 포함하면 최고 82.5%다. 반면 증여세율은 50%다. 양도세를 부담하고 파느니 증여세를 내고 물려주자는 심리가 확산한 것이다.

한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트 증여 건수는 1만804건으로 지난해 같은 기간 1만7364건에 이어 역대 최고 수준을 기록하고 있다. 반면 지난달 서울 아파트 거래량은 2697건으로 1월 5769건 대비 절반 이하로 줄었다. 지난해 9월 거래 건수(3775건)와 비교해도 1000건 이상 감소하는 등 거래 절벽 현상이 계속되고 있다.