지자체마다 다르던 분상제 가산비 심사 항목 구체화

'추정분양가 검증 매뉴얼' 제정

▲수도권 아파트 전경. (연합뉴스)

정부가 분양가상한제 가산 공사비 심사 기준을 구체화한 제도 개선안을 발표했다. 기존 한국토지주택공사(LH) 공공분양에서 시행하던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체로 확대하면서 추정분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼도 마련했다.

국토교통부는 '분양가상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련하고 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

분양가상한제는 택지비와 기본형 건축비의 합에 가산비를 더해 매겨진다. 그동안 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁이 이어졌다. 실제로 가산비를 인정해주는 비율이 지자체에 따라 50%에서 87%까지 큰 차이를 보였다.

이에 국토부는 지자체마다 조정기준이 다른 가산비 항목은 심사항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 했다. 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 등 3가지 유형으로 분류해 심사기준을 구체화했다.

특히 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률(토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90%)을 제시해 예측 가능성을 높이고, 지역 및 사업지별 여건을 고려해 심의를 통해 ±10%포인트(p) 조정이 가능토록 했다.

아울러 분양가상한제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역 특성을 감안한 운영을 통해 분상제 본연의 취지를 달성하고자 했다.

공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했으며, 민간택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.

기본형 건축비는 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생한 바 있다. 향후에는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 할 예정이다.

국토부는 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정분양가 산정을 위해 검증 매뉴얼도 마련했다. 추정분양가는 사업 주체가 설계 진행 후 분양가상한제 매뉴얼 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다.

사업 주체는 추정분양가 자료가 작성되면, 주택도시보증공사(HUG) 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다. HUG 검증위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관이나 지자체 분양가 심사 담당 공무원으로 구성된다.

한편, 이달부터 추진되는 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 진행 중이다. 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 이달 중 완료할 계획이다. 추정분양가 검증 매뉴얼 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 '주택공급규칙'도 이달 중순까지 개정을 완료할 예정이다.

국토부는 연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중이며 2024년 상반기까지 10만7000가구 공급이 이뤄질 수 있을 것으로 내다보고 있다. 업체가 자율적으로 참여하는 기 매각택지는 지난달 18일부터 사전청약 참여 의향서를 접수한 결과 총 26개 필지, 2만2000가구 규모 후보지에서 참여 의사를 밝혔다. 전체 가구의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만8000가구 공급이 가능한 수준이다. 신청 물량 대부분이 수도권이고, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 면적의 주택공급도 가능할 전망이다.

정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 이달 중 민간 사전청약 세부 계획을 확정할 방침이다. 또한 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 본격적인 사전청약 추진에 박차를 가할 계획이다.