한강변 아파트 '15층·35층 규제' 폐지 가닥

서울시, 도시기본계획 '2040 서울플랜' 반영할 듯
집값 자극 불가피

▲서울 강남구 압구정동 현대아파트 일대와 한강변의 모습 (연합뉴스)

서울시가 '한강변 15층 규제' 폐지로 가닥을 잡은 건 사실상 오세훈표 재건축 규제 완화의 시동으로 볼 수 있다. 그러나 이같은 재건축 규제 완화 움직임으로 구축 아파트 단지 매매가격이 일제히 들썩일 경우 서울 전역에 걸쳐 집값이 요동칠 수 있다는 우려도 적지 않다.

서울시는 최근 '한강변 첫 주동'(한강변에서 가장 가까운 아파트 동) 높이를 15층 이하로 권장하는 한강변 관리기본계획 내용을 사실상 폐지키로 했다. 당장의 완화는 아니나 최근 여의도 재건축 단지 관계자들과 만나 이같은 방침을 밝힌 만큼 재건축 규제 완화가 본격적으로 시작됐다는 분석이 나온다. 시는 공공기여 비율과 소셜믹스 방안 등에 조합이 협조할 경우 15층 이하 규제 완화 등의 인센티브를 줄 방침이다.

시의 스카이라인 관리는 고(故) 박원순 전 시장이 시를 이끌었던 2013년 마련됐다. 당시 '서울시 스카이라인 관리 원칙'은 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한해 왔다. 시가 2015년 작성한 한강변 관리 기본계획은 '수변 연접부 첫 건물, 한강과 가장 가까이 배치되는 주동은 높이를 중저층(15층 이하 권장)으로'라는 내용을 담고 있다. '권장'이지만 사실상 '규제'다.

시는 서울시의 최상위 도시 계획인 '2030 서울플랜'에 이를 포함해 이 기준을 넘어서는 재건축 계획은 심의를 반려해 왔다. 시는 당시 이 기본계획을 위해 주민 간담회와 설문조사, 도시계획위원회 자문, 부동산 전문가 회의 등을 거쳤지만 35층 규제에 대한 시장과 전문가들의 의구심은 수년간 사그라들지 않았다.

규제 강화→완화 움직임 시동

오 시장은 올해 봄 서울시장 보궐선거 과정에서 꽉 막힌 재건축 규제를 완화해 주택 공급을 늘리겠다는 공약을 간판으로 내세웠지만 취임 이후 토지거래허가구역 시행 등 강도 높은 규제 카드를 꺼냈다. 집값 급등 우려 때문이다. 이번 15층 규제 폐지 가닥은 재건축 시장 정상화 속도를 더이상 늦추기 어렵다는 판단이 작용했을 것이라는 분석이 나온다.

특히 오 시장은 지난 4월부터 두 달 넘게 송파구 잠실주공5단지와 강남구 은마아파트 등 주요 재건축 18개 단지 관계자들을 만나 주요 건의사항을 들어왔다. 재건축 정상화와 35층 층고 제한 폐지, 한강변 첫 동 15층 규제 완화, 공공시설 부담률 완화 등이 핵심 사안이었다. 대부분 사업성을 높이는 사항들로 현장의 목소리를 담은 것으로 풀이된다.

시장도 반색...집값 자극 불가피

시장은 반색하는 분위기다. 성냥갑 아파트 대신 세련된 스카이라인이 들어설 수 있을 것이라는 기대감이 벌써부터 나온다. 잠실 일대 재건축 단지 한 조합원은 "여의도를 중심으로 한강변 단지 층고 규제가 본격적으로 완화된다면 압구정ㆍ잠실 등은 물론 주요 재건축 추진 단지의 검축심의 과정에 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 말했다. 실제 대치동 은마아파트는 현재 4400여 가구로 35층으로 재건축하면 5900가구지만 49층으로 높이면 6000가구를 넘어서게 된다.

문제는 이같은 움직임이 그렇치 않아도 요동치는 서울 아파트값을 더 자극할 수 있다는 점이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "수변 제1선이 15층 규제를 받으면 용도변경 등으로 상한선이 높아져도 사실상 무의미하다"며 "장기적으로는 공급 확대로 인한 가격 안정이 이뤄지겠지만 단기적으로는 가격 상승이 불가피하다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "노후지역의 정비사업 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 것"이라며 "집값 상승을 피하긴 어려울 것"이라고 말했다.