[단독]서울시, 까다롭던 '리모델링 활성화' 제도 손본다

기준 세분화하고 절차 간소화…이달 용역 발주 거쳐 연말께 결론

서울시가 '리모델링 활성화 구역' 실효성을 높이기 위해 제도 손질에 나선다.

16일 서울시 등에 따르면 시(市)는 '리모델링 활성화 구역 지정 지침'을 개정하기 위한 논의에 착수했다. 리모델링 활성화 구역 내 건축물 증축ㆍ보수에 대한 인센티브 등을 정비해 제도를 적극적으로 운용하기 위해서다. 서울시는 이달 말 제도 정비를 위한 용역을 발주해 연말까지 제도 정비를 마무리한다는 목표를 세웠다.

◇재개발 힘든 곳 30%까지 증축…절차 복잡해 특례 단 두 건뿐

리모델링 활성화 구역은 건물 노후화나 지역 쇠퇴 등을 겪고 있지만 전면적인 철거ㆍ재개발이 불가능한 지역에서 건물 수선ㆍ증축을 촉진하려는 제도다. 리모델링 활성화 구역에선 기존 연면적의 30%까지 노후 건물을 증축할 수 있다. 증축 규모가 기존 면적의 10%로 제한되는 통상적인 경우보다 최대 20%P 용적률 인센티브를 받는 셈이다. 건물 높이나 층수 제한도 시 건축위원회 심의를 거쳐 완화될 수 있다.

서울에선 2010년 처음 제도가 도입돼 34개 지역이 리모델링 활성화 구역으로 지정됐다. 주로 강북 원도심ㆍ노후 주거지나 서남권 공업지역에 몰려 있다.

규제 완화 혜택에도 불구하고 리모델링 활성화 구역 제도는 제 역할을 못 한다는 비판을 받았다. 2018년 서울연구원 조사에 따르면 제도 도입 후 7년 동안 리모델링 활성화 구역 제도를 이용해 규제 완화 특례를 받은 경우는 두 건뿐이었다.

전문가들은 외관 개선, 구조 보강이나 에너지 절약 계획 등 용적률 인센티브를 받기 위한 요건이 현실적으로 까다롭다고 꼬집는다. 리모델링 활성화 구역으로 지정된 지역 가운데는 저층ㆍ노후 주거지가 많아 이 같은 요건을 맞추려면 적잖은 경제적 부담이 들기 때문이다.

서울시는 이 같은 문제점을 바로잡기 위해 규제 완화 기준을 세분화하기로 했다. 시 관계자는 "기준을 세분화해 요건마다 적용받을 수 있는 인센티브 정도를 명확화하려 한다"고 밝혔다. 규제 완화 요건과 규제 완화 범위가 구체화하면 제도의 불확실성이 걷힐 수 있다. 리모델링 활성화 구역 내 건물주들이 이 제도를 이용하는 게 도움이 될지 '가성비'를 가늠하기도 쉬워진다.

리모델링 활성화 구역 확대와 이를 위한 절차 간소화도 서울시가 검토하고 있는 주요 의제다. 지난해에만 리모델링 활성화 구역이 6곳 지정됐고 최근엔 강남권에서까지 구역 지정을 요구할 정도지만 행정 절차가 복잡해 정책 수요를 맞추고 있지 못해서다. 리모델링 활성화 구역으로 지정되려면 각 자치구에서 구역 지정안(案)을 작성한 후 구(區), 시 건축위원회 자문을 각각 거쳐 건축 디자인 계획 수립까지 마쳐야 한다.

◇비효율적 행정 체계는 여전히 과제

서울시도 이 같은 절차가 복잡하고 비슷한 쟁점을 반복해서 다루는 측면이 있다고 분석한다. 시는 이번 용역에서 이러한 절차를 단순화ㆍ효율화해 중복 논의를 최소화하는 방안을 모색할 계획이다. 중복 논의만 사라져도 정책 문턱이 낮아지고 증축ㆍ보수 사업에 속도를 낼 수 있다.

다만 이 같은 점들이 개선되더라도 비효율적인 행정 체계는 리소델링 활성화 구역 실효성을 높이기 위한 과제로 남는다. 정책 결정권은 서울시에, 리모델링 허가권은 각 자치구에 분산돼 있어 정책 엇박자를 냈던 게 그간 상황이었기 때문이다. 서울시와 자치구는 제도 활용 현황을 공유하는 데도 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 어차피 소규모 건축물에는 적용되지 않는 공개공지 의무 면적 완화 같은 허울 대신 세제 혜택 같은 실질적인 인센티브를 늘려야 한다는 목소리도 나온다.

서울시 관계자는 "아직은 아이디어 차원에서 보완 방안을 고려하고 있다"며 "이제 첫발을 뗐으니 용역과 조사 등을 거쳐 제도 개정 필요성과 방안 등을 들여다봐야 할 것 같다"고 말했다.