건산연, “재개발·재건축 도심 주요 공급 수단…잦은 정책 변화가 사업 방해”

▲14일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나에서 허윤경 주택도시연구실장이 주제 발표를 하고 있다.(사진=한국건설산업연구원)

“도심에서 주택을 보급할 수 있는 수단은 재개발·재건축이라는 데 여지가 없습니다. 이 같은 정비사업은 장기사업인데, 이런 경우 잦은 정책 변화야말로 가장 큰 리스크입니다. 규제를 풀었다 늘렸다하면 사업이 안정적으로 지속할 수 없기 때문이다. 우리나라도 장기사업에 있어서 정책적 변동리스크가 장기적인 공급 안정성을 해친다는 걸 인식해야 합니다.”

14일 한국건설산업연구원(이하 건산연)이 서울 논현동 건설회관에서 개최한 ‘도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나에서 주제 발표를 맡은 허윤경 주택도시연구실장은 “서울의 신축 아파트 공급량 감소가 경기·인천보다 훨씬 심한 상황이다”며 도심 아파트 공급량을 늘리기 위해 정비사업을 통해 안정적인 공급 확대가 필요하다는 주장을 펼쳤다.

허윤경 실장은 “2000년대(2000~2009년)는 서울 아파트가 평균적으로 연간 5만6000호가량 준공됐지만 2010년(2010~2019년)대는 연간 3만1000호가량 공급됐다”며 “이처럼 서울 준공량이 45% 줄어드는 동안 수도권이 17% 감소한 것을 보면 그만큼 도심 공급량 감소가 심해졌다는 뜻이다”고 지적했다.

특히 서울의 신축 아파트 재고가 부족해지면서 도심과 비도심의 격차를 늘렸다는 설명이다. 신축 5년 이내 아파트가 2005년 35만4000호였으나, 2017년 18만1000호로 12년 만에 절반 가까이 감소한 것이다. 허 실장은 “서울 대비 경기 매매가 비율이 과거 57.3%였던 것이 2018년 하반기 43.4%로 최저치를 찍었다”며 “특히 신축 아파트는 62.6%에서 올 초 38.7%로 격차 확대폭이 더 컸다”고 말했다.

이어 허 실장은 일본 도쿄·오사카, 미국 뉴욕 등에서 도심 주택 공급을 늘리기 위해 펼쳤던 정책들을 소개했다. 이 도시들의 경우 도심 주택 공급이 인구 증가로 이어지고, 다시 도시 경쟁력을 높이는 선순환으로 이어짐을 인식했다는 설명이다.

일본의 경우 국가적인 인구 감소에도 도쿄 도심 3구(치요다·주오·미나토) 인구는 2010~2015년 동안 18.1% 증가했다. 오사카는 중심부 주거용 건물수와 연면적이 2000년 대비 2013년에 각각 2배, 30배로 증가한 것으로 나타났다. 이 지자체들은 공통으로 일정 규모 이상 개발사업에 일정 비율 이상 주택 공급 의무화를 실시했다. 또한 정부에서 ‘특구 제도’를 활용해 용적률 최대가 870%에 이르도록 적극적인 인센티브를 부여였다. 아울러 오피스에서 주택으로 용도 전환하고 도심 노후주택 재건축을 유인하기 위한 지원책들이 마련됐다.

뉴욕의 도심 지역인 맨해튼과 브루클린도 최근 주택 공급 증가세가 뚜렷했다. 도심 주택 공급 확대를 위한 용적률 인센티브 부여, 다양한 사업 지원 등 중장기적으로 이어진 규제 완화책이 통했다는 설명이다.

허 실장은 “민간 협력에 기반한 안정적 주택공급 방식이 정착될 필요가 있는데, 이를 위해선 규제 완화와 인센티브를 통한 유인이 있어야 한다”며 “정비사업의 잦은 정책 변화 대신 중장기적인 방향성을 제시해야 한다”고 제언했다.

이어 이태희 부연구위원은 “현 정부 들어 도시재생 뉴딜사업이 대대적으로 추진되고 있으나 사업 효과성이 낮다”며 “민간에 역할을 제대로 주는 방식으로 투자를 유치하는 도시재생 추진 방식이 필요하다”고 주장했다.

아울러 김성환 부연구위원은 “도심 부지 확보 수단으로 민간공원조성 특례사업 활용해야 한다”며 “최근 사업 진행이 더딘 이유는 민간사업자들에 대한 지나친 공공성 요구 때문으로 민간자본을 유인할 만한 방안들이 필요하다”고 제언했다.