임대빌딩 왜 이래-주택시장은 괜찮을까

공급 넘치면 주택임대사업도 레드오션

『최영진 대기자의 현안진단』

빌딩 하나 갖고 있으면 다들 부러워한다. 아마 임대수익이 엄청나게 많은 부자라고 생각해서 그런 것 아니겠나.

보통 빌딩이라고 하면 5층은 넘지 않겠느냐고 생각한다. 건축법상 3층 이상이면 빌딩이라고 말한다.

그러나 부러움의 대상이 되려면 10층 정도는 돼야 부자 반열에 들지 않겠나 싶다. 위치와 크기에 따라 빌딩의 가치는 다르겠지만 '핫 이슈' 지역으로 불리는 서울 강남권이 아니더라도 시세가 백억원 대는 될 것 같다.

가격도 그렇지만 매달 생기는 임대수익이 수천만원에 이른다. 올 1분기 기준 전국 빌딩의 평균 임대료는 3.3㎡(평)당 4만8840원인 점을 감안하면 연면적 500평만 돼도 월 임대료는 2400만원 정도 된다. 이런 건물 하나만 있으면 매월 2000만원이 넘는 수익이 생긴다는 얘기다.

그러나 너무 부러워할 일은 아닌 성 싶다. 국토교통부가 조사한 1분기 전국의 빌딩 투자 수익률은 1.5%에 지나지 않는다. 이런 수익률로는 빌딩 사는데 들어간 돈을 은행에 묻어놓는 것보다 못하다는 소리다. 평균 수치가 이렇다면 분명 애물단지 빌딩도 적지 않다는 뜻이다. 수익은 고사하고 오히려 생돈이 들어가는 적자 빌딩도 있다는 말이다.

물론 불경기에도 재미를 톡톡히 보는 건물도 많다. 제주도는 투자 수익률이 2.8%로 전국 시·도 가운데 가장 높게 나왔다. 제주도 경제가 잘 돌아간다는 뜻 아니겠나.

그러나 대부분은 1%대이고 충북은 0.6%에 불과하다. 서울도 1.6% 수준이서 호시절의 5~6% 대와 비교하면 형편없는 수준이다.

빈 사무실이 계속 많아지니 임대수익이 제대로 날 리가 없다. 전국 평균 공실률은 13.4%이고 대전·울산·충북·전북은 20%를 웃돈다. 전북은 무려 25%나 된다.

빌딩 중에는 사무실의 절반 이상 빈 곳도 있다.

은행 돈 빌려 빌딩을 샀거나 건축한 사람 가운데 대출이자를 제대로 못갚는 사례도 적지 않을 거다. 이자를 제때 갚지 못해 경매로 넘어간 빌딩은 대부분 이런 사정이 숨어있다.

경제가 자꾸 쪼그라들어 사무실 수요는 줄고 있는데 개발바람을 타고 임대용 건물이 대량 공급된 탓이다.

빌딩이야 부자들의 무대라고 치고 노후 대비용 주택임대 시장은 괜찮은가.

아직은 그런대로 잘 돌아가는 편이다. 보증금을 월세로 환산하는 비율(월세 전환률)은 금리하락 영향으로 많이 떨어졌지만 그래도 투자 수익률은 적어도 3%대는 유지하는 분위기다.

하지만 월세시장도 영원한 불루오션 지대는 아니다. 근래 들어 주택이 엄청 지어졌고 정부도 무주택자의 주거안정을 위해 뉴스테이를 비롯한 각종 임대주택을 대량 건설키로 가닥을 잡고 있어 공급이 크게 늘어날게 분명하다. 주택임대시장도 경쟁체제로 바뀌어 그만큼 수익률이 떨어질 수도 있다는 말이다.

특히 건축한지 오래된 낡은 주택은 세입자를 구하기 쉽지 않을 거다. 좋은 집이 많은데 굳이 헌집에 들어갈 이유가 없다. 헌집의 임대료가 좀 낮더라도 새집을 선호하는 경향이 짙어 헌집의 경쟁력은 더욱 하락할 수밖에 없다.

앞으로는 재건축도 쉽지 않아 잠못이루는 헌집 소유자가 많아질지 모른다.

다가구·다세대용 임대주택을 지어 임대사업을 하려는 수요자는 시장 흐름에 대해 깊이 짚어볼 필요가 있다. 다가구와 같은 주택류는 10년이 경과될 경우 임대시장에서의 경쟁력이 확 떨어지기 때문이다.

주택임대시장도 얼마 안가서 레드오션 지대가 될 확률이 높다.