[주택경기 언 땅 녹을까] 새 정부 "주택시장 살린다"… 점진적 회복 ‘전약후강’

2013년 부동산 전망

▲내년에는 주택시장이 저점을 통과하면서 점진적인 회복세를 보일 것으로 보는 전망이 우세하다. 사진은 분당신도시 정자동 일대 전경으로 기사 내용과 직접적인 관련 없음. (사진=이투데이DB)

내년 주택시장은 불황의 늪에서 벗어날 수 있을까? 부동산 전문가들 사이에서는 내년 주택시장이 저점을 통과하면서 점진적인 회복세를 보일 것으로 보는 시각이 우세하다.

특히 주택시장은 입주 물량의 공급 감소와 추가적인 주택경기 활성화 대책을 비롯해 새 정부 출범에 따른 정책 변화 가능성 등이 시장 회복의 기회 요인으로 작용할 전망이다.

다만 유로존 재정위기가 장기화되면서 실물경기 침체가 이어질 가능성이 높은 데다 1000조원에 육박하는 가계부채 문제가 뇌관으로 작용해 급격한 반등은 없을 것으로 보인다.

◇공급 감소와 새 정책 기대감 ‘긍정적’ = 내년 전국 아파트 입주예정 물량은 2012년(17만5616가구)보다 5.5% 늘어난 18만5262가구다. 2008~2012년까지 최근 5년간 평균 입주물량인 25만9592가구와 비교하면 70% 수준에 그친다.

따라서 아파트 입주량이 예년에 비해 감소해 전세난 등 수급 불균형이 지속될 가능성이 있다. 특히 수도권은 2012년 비해 입주량이 20% 가량 감소해 집값을 밀어올릴 가능성이 높고, 단 입주가 몰리는 2기 신도시 등은 집값 약세가 예상된다.

새 정부의 부동산 정책 방향성도 주요 변수가 될 것으로 보인다. 특히 가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등이 나온다면 시장에 긍정적으로 작용할 전망이다.

특히 부동산 분야 주요 공약으로 나온 보금자리 주택의 전면적인 임대공급 전환은 민간 건설시장의 공급 부담을 경감시켜 민간 분양이 늘어나는 효과를 가져올 것으로 예상된다. 보금자리 주택은 기존 민간주택 공급시장을 위축시키고 전세난을 야기해 실패한 정책이라는 질타를 받고 있다. 또 중산층 위주로 매입하면서 본래 취지인 서민주거 안정의 의미가 퇴색됐다는 지적도 있다.

또한 연말 종료되는 거래 관련 세제혜택 연장 여부에도 주목할 필요가 있다. 지난 9·10대책을 통해 시행된 부동산 취득세 추가 감면 혜택, 연내 9억원 미만의 미분양 주택을 취득시 5년 이내에 양도할 경우 양도세 면제 혜택이 오는 12월 31일자로 종료된다. 약 3개월이라는 시간이 거래를 활성화시키기에는 역부족이었다는 반응이 대다수인 만큼 연장 여부에 관심이 모아진다.

이와 함께 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 폐지 등 3대 핵심 법안의 국회통과 및 시행 여부가 거래 회복의 주요 변수가 될 전망이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “경제를 부양해야 하는 상황에서 건설·부동산 분야를 외면한 활성화는 있을 수 없다”며 “정부의 적극적인 경제 살리기가 이뤄진다면 당초 예상보다 훨씬 긍정적일 것으로 기대된다”고 말했다.

◇실물경기·가계부채 문제 ‘걸림돌’ = 최근 국내 경기는 유로존 재정위기 장기화, 미국의 재정절벽 등 글로벌 금융 불안으로 실물경기 둔화가 지속되고 있다. 경제연구기관들이 내다본 내년 경제 성장률은 올해보다 소폭 성장할 것으로 보고 있지만 잠재성장률인 4%대에 미치지 못하는 수준이다.

한국개발연구원(KDI)은 기존 3.4%에서 0.4%포인트 하향 조정한 3.0%, LG경제연구원은 3.3% 수준으로 전망했다. 해외 주요 투자은행도 한국의 내년 성장률 전망을 3.6% 안팎으로 봤고 국제통화기금도 3.9%로 예측했다.

김은진 부동산114 과장은 “실물경기 침체와 심리 위축으로 부동산 시장의 수요 공백은 단기간에 회복되기 어려울 것으로 보이나, 미국의 재정절벽 부담이 해소되면서 하반기 이후 경기 반등 탄력이 높을 것으로 예상돼 국내 부동산 시장도 세계 경제 흐름에 따라 ‘전약후강’의 모습을 보일 것”이라고 전망했다.

1000조원에 달하는 가계부채 문제도 주택시장 부진과 불안 요인으로 작용할 전망이다. 한국은행이 발표한 9월 말 기준 가계부채 총액은 937조5000억원으로 2분기(6월 말)보다 13조6000억원 늘어나 역대 최고치를 경신했다. 가계부채 증가율은 둔화세가 이어지고 있지만 원리금 상환 부담을 견디기 어려운 가계가 늘어나면서 가계대출 부실은 점점 커지고 있다.

최근 금융감독원 조사에 따르면 6월 말 기준(은행권은 9월 말 기준) 금융권 주택담보대출 중 경락률(감정가 대비 낙찰가율) 초과 대출자, 즉 ‘깡통주택’ 보유자가 전체의 약 3.8%인 19만3000명으로 나타났다. 이런 상황에서 가계부채가 줄어들고 주택구입 여력도 떨어질 가능성이 큰 것으로 관측된다.

금리 역시 주요 변수로 꼽힌다. 일반적으로 금리 인하는 부채 부담을 낮추고 투자심리를 개선시켜 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미친다. 현재 한국은행 기준금리는 2.75%로 올 들어 2차례 인하됐다. 이에 따라 시중 대출·예금 금리가 낮아지고 국민주택기금 대출 중 서민들이 이용하는 전세자금과 생애최초 주택구입자금, 근로자 서민 주택구입자금 등의 대출 금리가 0.5%포인트씩 내린다. 저금리 기조에 맞춰 청약저축 금리도 가입기간 별로 각각 0.05%포인트씩 내린다.

금융권 전문가들은 한국은행 기준금리가 현재 수준을 유지하다 경제성장률의 반등에 따라 하반기에 한 차례 정도 인상될 것으로 예상하고 있다. 주택시장에 유입될 수 있는 대기자금이 시장에 풍부해지고 있는 데다 이미 시중은행의 대출금리도 역대 최저 수준이어서 추가 금리인하 가능성은 높지 않은 상황이다.