[돈 버는 경매]저가낙찰 활용하면 '수익' 기회

토지 소유권 행사 떄 걸림돌 '법정지상권'

“가격은 싼 데 법정지상권이 끼어 있어요. 이 물건 낙찰 받아도 될까요?” 경매 컨설팅업자들이 자주 받는 질문이라고 한다.

경매 실무에서는 ‘법정지상권’이 성립된 물건을 어렵지 않게 발견할 수 있다.

지상권 등기를 하지 않고도 지상권이 성립되는 것을 법정지상권이라 한다. 지상권이 토지 소유자와 지상권자 사이의 계약에 의해 성립된 권리라면 법정지상권은 당사자의 의사와는 상관 없이 보장되는 권리다.

우리 민법은 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 취급하고 있다. 토지와 건물이 동일인의 소유일 때는 문제가 없지만 매매나 증여, 경매 등 이유로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때는 각각의 소유자가 토지의 이용을 두고 곤란에 처할 수 있다. 이 같은 경우에 건물 소유자가 일정 기간 동안 토지를 이용할 수 있도록 규정한 권리가 바로 법정지상권이다.

◇리스크 높지만 수익 기대할 만 = 법정지상권이 항상 성립하는 것은 아니다. 특정 요건을 갖추었을 때만 인정된다.

우선 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같고 그 토지에 건물이 존재해야 한다. 또 최소한 토지와 건물 중어느 한쪽이라도 저당권이 설정돼 있는 상태에서 매매나 경매 등의 이유로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

또한 토지 소유자와 건물 소유자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야만 법정지상권이 성립한다.

예컨대 A가 B 소유의 주택에 전세를 들었다고 가정해보자. A는 전세권설정등기를 건물 부분에만 했는데 그 이후에 B가 파산을 해 그 주택의 토지 부분만 C에게 넘어갔다. 이 경우 C가 A에게 나가라고 한다면 어떻게 해야 할까?

결론은 나가지 않아도 된다. 전세권자 A를 위해 법률상 당연히 인정되는 법정지상권이 성립하기 때문이다.

역으로 경매에 법정지상권 성립 여지가 있는 물건이 나왔다면 입찰 전 반드시 주의를 기울여야 한다.

만약 저당권자가 토지에만 저당권 설정을 해서 토지만 경매에 나왔다고 치면 법정지상권이 성립하는지 잘 살펴봐야 한다. 그렇지 않으면 토지를 소유하더라도 마음대로 이용할 수 없는 불상사가 발생할 수 있기 때문이다.

그렇다면 법정지상권이 성립하는 부동산은 무조건 입찰을 피해야 할까?

그렇지도 않다. 법정지상권이 성립하는 물건은 유찰 회수가 많아 가격이 상당히 떨어지게 마련이다. 따라서 저렴한 가격에 낙찰 받아 법정지상권자로부터 지료를 받으면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다.

설사, 법정지상권자가 지료를 내지 않더라도 크게 걱정할 필요는 없다. 법정지상권자가 지료를 2년 이상 연체한 경우에는 토지 소유자가 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 이후 지상물 철거 소송을 통해 토지를 반환 받을 수 있기 때문이다.

경매 고수 J씨는 “법정지상권이 있는 물건은 입찰을 꺼리는 경우가 많은데, 이것이 오히려 기회로 작용할 수 있다”며 “다만, 사전에 투자 대비 수익성을 면밀히 따져봐야 하기 때문에 경매 초보자라면 가급적 피하는 편이 좋다”고 말했다.

◇임야는 분묘 존재여부 “꼼꼼히 살펴라” = 법정지상권과 비슷한 효과가 발휘되는 권리 중 ‘분묘기지권’이란 것도 있다.

분묘기지권이란 다른 사람의 땅에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 관리하기 위해 분묘가 위치한 땅과 그 분묘에 제사를 드리는 데 칠요한 땅을 사용할 수 있는 권리를 말한다.

법정지상권과 마찬가지로 특정 요건을 갖추면 등기를 하지 않아도 성립하는 권리로서, 경매로 토지 입찰을 고려 중이라면 해당 토지에 분묘기지권이 성립할 여지가 있는지 반드시 확인해볼 필요가 있다.

분묘기지권은 땅 소유자의 승낙을 얻어 합법적으로 분묘를 설치한 경우에는 지상권이나 임대차 등의 약정이 없어도 관습법상 분묘기지권이 성립한다.

또한 토지 소유자의 허락 없이 분묘를 설치한 경우라도 20년간 아무 일 없이 공공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 분묘기지권이 인정된다. 이 때에는 분묘 내부에 시신이 안장돼 있어야 하며, 외형상 분묘임을 인식할 수 있도록 봉분(흙을 쌓아올린 형태의 무덤) 형태를 띄고 있어야 한다. 분묘에 시신이 없거나 외부에서 분간이 어렵도록 평장한 경우라면 분묘기지권은 성립하지 않는다.

분묘 존재 여부는 토지(특히 임야) 입찰 전 현장답사에 있어 핵심사항이라고 전문가들은 말한다. 아무리 값이 싸고 입지가 좋다해도 개발에 장애가 될 수 있고, 분묘가 존재하는 한 가치 상승도 기대하기 힘들기 때문이다.

경매 컨설팅업계 관계자는 “현장답사를 꼼꼼히 하지 않고 임야를 낙찰 받았다가 분묘로 인해 곤경에 빠지는 경우를 종종 봤다”며 “차후에 분묘의 처리에 대해 권리자와 합의를 볼 수도 있겠지만, (분묘가 있는 물건은)특별한 이유가 없는 한 피하는 게 좋다”고 말했다.