[wealth & investment] 상가주택

절세하고 임대 수익도 얻고...노후대비용 인기 투자상품

‘세금도 아끼면서 돈 되는 상가가 있다’라고 하면 누구라도 관심을 가질 것이다. 과연 이런 상가가 있을까? 실제로 발품을 팔면 주변에서 어렵지 않게 찾을 수 있다. 대표적인 것이 바로 ‘상가주택’이다.

‘상가겸용주택’이라고도 불리는 상가주택은 같은 건물에 주거용 주택과 주거용 이외의 점포, 사무실, 공장 등 비 거주용 부분이 같이 있는 경우를 말한다.

쉽게 풀이하면 집주인은 상층부에 거주하면서 저층 점포에 세를 놓거나 본인이 직접 장사를 하는 주택을 일컫는다.

특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 누리고 있다. 주변에 개발 호재가 있다면 시세 상승도 가능하다.

상가주택은 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 유리하고, 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다.

투자 유망 지역은 아파트 인기 지역과 비례한다. 주변에 대학교나 사무실이 많고, 경쟁할 만한 상업시설이 적을수록 적합하다. 상가주택은 시세 차익보다 임대료로 고정수입을 얻는 게 포인트다. 따라서 전세금 비율이 높아야 한다. 초기 투자비용이 부족하면 수도권도 괜찮다. 택지개발지구나 신도시의 상업지역, 구 도심의 역세권이 무난하다.

상가주택에서 세금을 절세하는 방법은 의외로 간단하다. 1주택자가 살면서 투자하는 것이다. 다만, 1가구 1주택자의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 넓으면 주택으로 간주돼 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 단, 3년 보유 요건(서울 등 2년 거주 추가)을 갖춘다는 전제하에서다. 이 비과세 요건을 갖춘 경우 매매금액이 9억원 이하라면 양도소득세는 전혀 없다.

그러나, 주택 면적이 상가면적과 같거나 오히려 작다면 약간 상황이 달라진다. 주택면적에 대해서만 양도세가 비과세되고 상가는 과세된다. 주택부분 비과세도 실거래가격이 9억원 이하 이어야 하고 서울 등은 3년 보유에 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 따라서 1가구 1주택자인 경우 주택 면적이 상가면적보다넓은 것이 유리하다.

면적의 구분은 건축물대장 등 공부상의 용도가 원칙이다. 그러나, 실제 사용 용도가 다르면 이에 따르도록 돼 있다. 실질과세의 원칙이란 말이다. 지하실의 경우 실제 사용하는 용도에 따라 판단하되 그 용도가 불명확한 경우 주택의 면적과 상가면적의 비율로 배분해 계산한다. 결과적으로 상가주택은 세금 측면에선 별도의 주택이 없는 이가 투자를 해야 불이익을 피할 수 있는 셈이다.

상가주택만을 보유한 1세대1주택 보유자의 경우 주택부분이 차지하는 면적이 기타 상가 부분보다 넓다면 전체를 비과세 받을 수 있는 길이 열린다. 따라서, 상가겸용주택을 신축하거나, 기존 주택을 리모델링하는 경우 상가주택을 고려해 보는 것도 방법이다.