리모델링, 소형웃고 대형울고

강남 아파트 리모델링 주택크기따라 희비교차

서울 강남권의 동일 지역에서도 리모델링사업에 대한 희비가 극명하게 갈리고 있다.

중소형 아파트 리모델링은 사업에 가속도가 붙고 있는 반면 중대형 위주의 리모델링 추진은 대부분 지지부진 한 것이다. 수도권보다 주변 시세가 비싼 데다 가격상승폭이 커 리모델링 사업성이 밝다는 강남권에서도 리모델링이 소형단지에 한정되고 있다는 얘기다.

이는 역시 수익성 때문이다. 중대형 단지의 경우 조합원 가구당 수억원에 이르는 등 비용부담이 큰 데다, 실수요자 선호도도 낮아 시세차익을 챙기기 쉽지 않기 때문이다. 리모델링 사업을 활성화하려면 수직증축이나 일반분양 허용을 통해 사업비 부담을 줄여줘야 한다는 주장이 나오는 이유다.

8일 부동산114 등 부동산업계에 따르면 지난 1977년 첫 입주를 시작한 강남구 구현대5차 아파트는 지난 2006년부터 리모델링 사업이 추진됐지만, 최근 추진위 구성 단계에서 사업이 보류됐다. 115㎡(35평형) 단일 평형으로 구성된 이 단지는 시공사로 현대산업개발이 선정되기도 했다.

그러나, 최근에는 리모델링 사업추진이 중단된 상태다. 공사비, 설계비 등의 분담금이 수억원에 이르자 조합원들이 리모델링을 해도 이득이 될게 없다고 판단했기 때문이다. 단지연한이 30년을 넘기면서 오히려 재건축 사업 얘기가 나오고 있을 정도다.

송파구는 방이동 한양3차 아파트도 마찬가지다. 완공된 지 20년이 넘은 이 단지는 지난 2005년부터 리모델링 사업이 추진됐다. 하지만 중대형이 다수인 이 단지는 사업 분담금이 최대 4억원이 이르는 것으로 알려지면서 리모델링 얘기가 쏙 들어갔다.

쌍용건설과 시공사 선정 협상을 벌이던 서초구 방배동 경남아파트도 최근에는 리모델링 사업이 지지부진하다. 역시 지난친 조합원 분담금이 걸림돌이 되고 있다. 수억원이 이르는 분담금을 내고도 시세차익은 커녕 손해만 보게 된다는 것이 주된 이유다.

반면, 중소형 단지 리모델링 사업은 가속도가 붙고 있다. 수직증축이나 일반분양 허가 등 정부가 리모델링 사업과 관련된 결론을 내리기 전에 전에 공사를 끝내는 것이 낫다는 판단이다. 실제로 중소형 평형 선호도가 높은데다, 가격상승에 따른 기대감 등 수익성도 중대형 평형보다 훨씬 높다.

업계에 따르면 강남구 청담두산 아파트 리모델링조합은 지난달 14일 분담금 확정총회를 마무리하고 이달부터 본격적인 이주 및 공사에 착수했다. 이 아파트가 재건축 대신 리모델링을 택한 이유는 주거환경 개선 효과에다 시세차익도 기대되고 있기 때문. 실제로 9억원에 거래되고 있는 이 아파트의 경우 공사비와 설계비, 조합원 경비 등 가구당 부담금은 약 3억원 정도다. 이주비와 금융비용까지 감안해도 3억5000만원이면 충분하다.

반면, 리모델링 후 예상시세는 15억원 이상이다. 결국 조합원 분담금을 빼고도 2억원이상의 시세차익이 생긴다는 계산이다.

현대산업개발이 리모델링하는 대치1차 현대도 마찬가지다. 이 단지는 지난달 말 행위허가를 받고 조만간 공사에 들어갈 예정이다. 시세차익 역시 기대되고 있다. 현재 106㎡ 시세가 8억원 안팎으로 리모델링 후 139㎡로 바뀌면 주변 시세를 고려해 13억~14억원은 호가할 것으로 업계에서는 추산하고 있다.

아직 조합원 분담금이 확정되지 않았으나 이주비 이자비용을 포함한 추정 분담금은 2억5천만~3억원 안팎이어서 이대로 공사가 진행되면 조합원당 2억~3억원의 시세차익이 가능해진다.

김주철 닥터아파트 팀장은 “일단 리모델링에 따른 비용도 적게 들고, 평형도 많이 늘어나는 것이 중소형아파트 리모델이 더 활발한 이유”라면서 “대형아파트의 경우 이미 면적이 넓어 더 늘릴 이유가 없는 데다 수요가 적다는 것도 사업 부진을 부추기고 있다”고 말했다.