전세사기 ‘가정’만 가득한 대책…초법적 논란·사회 협의 등 ‘산 넘어 산’

“백화점식 정책 실효성 부족…피해자 상황 맞춤형 정책 유효”

▲원희룡 국토교통부 장관과 박대출 국민의힘 정책위의장 등이 20일 국회에서 전세사기 관련 당정협의회를 하고 있다(사진=연합뉴스)

수도권에서 시작된 전세사기 피해가 전국으로 확산할 조짐을 보이자 정부가 후속 대책 마련 속도전에 나섰다. 하지만 내용을 뜯어보면 당장 적용할 수 있는 해결책은 사실상 없다. 경매 중단이나 피해자 주택 우선 매수권 부여 등은 모두 초월적 법 집행이다. 정부의 직접 매입 등 보상안 역시 전례가 없는 만큼 공적자금 투입을 위한 사회적 합의가 필요해 최종 해결안 도출까지 진통이 예상된다.

20일 관련 부처 발표를 종합하면 정부는 이날부터 인천 미추홀구 전세사기 피해자 거주 주택 경매 진행을 유예하도록 했다. 또 피해 임차인에게 경매 주택 우선 매수권과 저리 대출 지원안을 추진한다.

하지만 경매 유예기간은 확정되지 않아 그나마도 시간때우기용 대책이라는 지적이다. 금융당국은 ‘6개월 이상 유예’ 추진을 공표했지만, 확정된 사안은 아직 아무것도 없다. 시중은행 등 민간 채권자가 보유한 주택 경매 중단을 강제할 법적 근거도 없다. 피해자들이 당장 살 곳이 사라지는 사태를 막기 위한 임시방편에 불과한 셈이다.

또한 피해자에 주택 우선 매수권을 부여하는 방안도 실제 시행 여부에는 물음표가 따라붙는다. 당장 인천 미추홀구 전세사기 피해는 집주인이 주택 담보로 대출을 한도까지 받으면서 일파만파 확산했다. 우선 변제받는 선(先)순위 채권자가 세입자가 아닌 금융기관으로 설정됐다. 만약 경매 우선 매수권을 세입자에게 주면 선순위 채권자인 금융사의 재산권 침해가 우려된다.

원희룡 국토교통부 장관 역시 이런 문제점을 인식하고 문제를 해결하겠다고 했다. 원 장관은 전날 간담회에서 “과거에 부도 임대주택에 대한 우선 매수권이 운영된 사례가 있어 이를 유사하게 적용될 수 있는 것으로 봤다”며 “우선 매수권을 주려면 금융기관과 국회에서 입법 조치들이 필요하고, (시행 시) 다른 사람의 재산권을 정부가 일방적으로 손해를 끼치는 일이나 악용 사례가 발생할 수 있어 정밀한 협의가 필요하다”고 했다.

여기에 이미 전세금을 잃은 피해자들에게 재차 빚을 내 주택 매입을 유도하는 것이 맞느냐는 지적도 나온다. 심상정 정의당 의원은 이날 국회 국토위 전체회의에서 “우선 매수권과 대출 지원이 필요한 조치이긴 하지만 이를 활용해 집을 살 수 있는 사람은 소수”라고 지적했다.

피해 주택을 정부가 사들이는 공공매입 방안에는 정부가 부정적이다. 국가가 해당 주택을 사들이면 선순위 채권자에게 우선 돈이 지급되는 만큼 피해자 지원안이 될 수 없다는 것이다. 여기에 국가가 주도해 피해 주택을 매입 후 임대하거나 피해액 100%를 반환하는 방식은 막대한 세금 지원이 불가피한 만큼 사회적 합의가 필요해 최종 해결안 도출은 어려울 전망이다.

전문가들은 정부 대책의 실효성 부족을 우려했다. 강은현 건국대 부동산대학원 교수는 “민심을 달래기 위한 압박 속에서 대책이 나와 실효성이 크지 않다”며 “임차인의 우선 매수권 인정 제도는 전형적인 탁상공론에 속하고, 경매 중단이나 유예도 실질적인 대책이 아니므로 결국 공공매입이 그나마 현실성 있는 대책”이라고 평가했다.

그러면서 “피해자를 하나로 묶지 말고, 경매 전 또는 진행된 세입자와 낙찰이 끝난 세입자 등으로 세분화해 맞춤형으로 정책을 제시해야 그나마 효과를 볼 것”이라고 조언했다.

장기적으로 선순위 채권이 있는 주택은 임대차 계약을 막는 등 정책 전환이 필요하다는 의견도 나온다. 고준석 제이에듀 투자자문대표는 “지금 전세사기 문제는 근저당권이나 가압류가 있는 집에 전세로 들어가서 생기는 문제”라며 “선순위 권리관계가 있는 주택에 대해서는 임대체 계약을 할 수 없게, 보증금 없는 월세만 가능하도록 하면 피해가 줄어들 것”이라고 말했다.

또 “매물의 정확한 시세를 모르는 것도 피해의 한 원인이므로 전문감정평가사들이 평가한 시세에서 전세 보증금의 상한을 법률로 정해놓는 것도 한 방법”이라고 했다.