한경연 “2023년 주택가격, -3.3% 수준까지 하락 전망”

경기불황에 금리인상 효과까지 더해지며 주택가격 하락 불가피

▲충격발생에 따른 주택가격의 변화. (출처=한경연)

과거 5년간 유례없는 상승세를 지속해 왔던 주택 가격은 심각한 수준의 경기불황에 금리인상의 영향까지 더해지며, 올해 (2023년) -3.3% 수준까지 하락하게 될 것이라는 전망이 나왔다.

24일 한국경제연구원(이하 한경연)은 ‘주택시장 전망 및 주택환경 변화에 따른 영향 분석’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서의 주택시장 동향분석에 따르면, 지난 5년간 기록적인 상승세를 지속해 오던 주택가격은 경기위축과 금리인상이 본격화된 2022년 하반기를 기점으로 하락세로 전환된 것으로 나타났다.

특히, 거래량 감소는 2년 전인 2021년 하반기에 이미 시작됐다고 설명했다. 과거 정부의 지나친 주택규제에 따라 나타난 공황구매 및 풍선효과와 같은 부작용으로 인해 주택가격이 사실상 구매불능한 수준까지 오른 가운데, 금리급등과 경기불황의 영향까지 더해지며 주택수요를 급격하게 위축시킨 것이 최근 주택가격 급락의 원인이라고 보고서는 분석했다. 가격하락이 현실화된 2022년 9월부터 현재 한국부동산원에서 주택 가격 데이터를 공개한 최신 시점(2023년 1월) 기준까지 주택가격 하락률은 전국 -8.0%, 수도권 -10.0%에 이르고, 불패로 인식된 서울-강남 지역의 하락도 -6.5% 수준에 도달하며 주택시장 경착륙 우려가 확산됐다고 보고서는 부연했다.

다만, 기준금리가 정점에 도달했다는 인식이 시장의 컨센서스로 자리잡고 있는 가운데, 집권 이후 광범위하면서도 신속하게 진행된 현정부의 주택시장 규제완화 효과가 더해지며 실거래가 지수 및 거래량이 서울을 중심으로 소폭 반등하기 시작하는 등 주택시장의 위축 흐름은 점차 줄어들고 있는 것으로 보고서는 분석했다.

분석결과 금리효과는 큰 반면, 규제강화 효과는 거의 없고 부작용만 커

보고서에서 분석한 동태적, 확률적 일반균형(DSGE) 모형 가계, 기업, 정부, 금융기관이 합리적 기대를 통해 의사결정을 내린다는 가정 하에, 정책변화를 통해 야기된 경기변동을 분석, 예측하는 경제학 모형의 시뮬레이션 결과에 따르면, 금리인상에 따라 주택가격은 3% 이상 즉각적으로 하락하고 그 영향은 상당기간 지속되는 것으로 나타났다.

주택규제 완화 충격이 발생하면 주택가격은 2.3%까지 상승했다가 그 효과는 점진적으로 소멸하여 원상을 회복하는 양상을 보였다. 반면 주택규제 강화 충격의 경우, 주택가격은 즉각적으로 4%까지 하락하였다가 짧은 시간 안에 영향이 소멸함과 동시에 가격은 오히려 상승하는 부작용이 발생하는 것으로 분석됐다. 이는 과거 정부에서 대책발표 후 주택시장이 짧은 관망세를 보이다가 급등했던 실제 반응과 데이터를 반영한 경제학 모형의 분석 결과가 매우 유사하다는 점에서 주목된다. 마지막으로 주택공급이 증가하면 주택가격은 완만한 하락세를 보인다는 결과를 충격반응함수(Impulse response function: IRF) 분석을 통해 보고서는 밝혀냈다.

상기 제시한 동향분석 및 모형분석의 결과를 고려할 때, 2023년 주택가격은 전국 -3.3%, 수도권 -2.9%, 지방 -4.5% 하락하게 될 것으로 보고서는 내다봤다. 특히, 불패라고 여겨져 왔던 서울 강남 지역(강남구, 서초구, 송파구)의 하락폭도 -2.7% 수준에 이를 것으로 전망했다.

이승석 한경연 부연구위원은 “주택시장의 과거 사례를 볼 때, 주택가격 하락폭이 작다고 볼 수는 없으나, 금리인상이 정점에 거의 도달했다는 시장인식이 확산되는 가운데, 정부의 규제완화 효과가 가시화되며 주택가격 하락폭은 당초 예상치보다 줄어든 수준”라며 “대내외적 악재 및 성장모멘텀 약화로 경기불황 국면에 진입하게 된 현 경제적 상황에서 주택시장까지 경착륙하게 될 경우, 미미한 경기반등의 가능성마저 소멸할 수 있는 엄중한 상황임을 감안할 때, 주택시장 경착륙 가능성을 조금이라도 낮추기 위해서라도 규제완화를 통한 주택시장 정상화를 신속하고 과감하게 진행해야 한다”고 주장했다.