집값 하락장에도 버티는 수도권 ‘노후 아파트’

준공 20년 넘은 아파트 두달째↑
20년 안된 아파트는 일제히 하락
5년 이하 '신축'은 -0.44% 급락
尹 '1기신도시 특별법' 추진 속도
노후 단지들 재건축 활성화 기대
'분상제 개편'으로 사업성도 개선

▲노후 아파트값이 나홀로 고공행진을 이어가고 있다. 올해 들어 부동산 시장이 조정 국면에 접어들며 수도권 아파트값이 전반적으로 맥을 못 추고 있는 것과는 대조적이다. 사진은 서울 송파구 잠실동의 한 아파트 단지. (뉴시스)

노후 아파트값이 나홀로 고공행진을 이어가고 있다. 올해 들어 부동산 시장이 조정 국면에 접어들며 수도권 아파트값이 전반적으로 맥을 못 추고 있는 것과는 대조적이다. 대통령 선거와 지방 선거 이후, 정비사업 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 수요자들이 몰린 것으로 풀이된다.

26일 한국부동산원 월간 아파트값 동향에 따르면 지난달 수도권의 준공 20년 초과 아파트값은 0.06% 상승했다. 4월 0.10% 상승한 데 이어 두 달 연속 오름세를 기록했다. 2월과 3월에는 가격이 하락하기도 했지만, 정비사업 규제 완화를 내걸었던 윤석열 대통령이 당선된 이후 곧바로 상승 전환했다. 앞서 윤 대통령은 도심 내 공급을 촉진하기 위해 분양가 상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등의 제도 개선을 공약한 바 있다.

반면, 준공된 지 20년이 지나지 않은 아파트들은 일제히 하락세를 면치 못하고 있다. 준공 5년 이하 아파트와 5년 초과 10년 이하 아파트는 올해 들어 가격 하락이 본격화하는 모양새다. 1월에 각각 0.19%, 0.02% 떨어진 뒤 5개월째 내림세를 이어가고 있다. 특히, 준공된 지 5년이 지나지 않은 신축급 아파트의 가격 하락 폭이 가장 큰 것으로 조사됐다.

준공 10년 초과 15년 이하 아파트와 15년 초과 20년 이하 아파트는 2월부터 4개월째 반등에 성공하지 못하고 있다. 15년 초과 20년 이하 아파트는 리모델링 연한 기준을 충족했음에도 수요자들에게 외면받았다. 재건축과 비교하면 구조 변경이 자유롭지 않다 보니 선호도가 떨어지는 것이다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

수도권 노후 아파트값 상승세는 경기와 인천이 주도했다. 경기·인천의 준공 20년 초과 아파트값은 각각 △4월 0.18%, 0.08% △5월 0.09%, 0.10% 상승하며 두 달째 오름세를 기록하고 있다. 서울의 준공 20년 초과 아파트는 4월에 보합을 기록한 뒤 지난달에는 0.01% 오르는 데 그쳤다.

수요자들은 경기지역 노후 아파트의 가치를 높게 판단했다. 윤석열 대통령이 ‘1기 신도시 특별법 제정’을 국정과제로 선정한 데다, 김동연 경기도지사 당선인도 1기 신도시 특별법 추진을 공약으로 내세우면서 재건축 활성화에 대한 기대감이 커졌기 때문이다.

정부는 21일 부동산 관계 장관회의를 열고 정비사업 규제 완화의 일환인 ‘분양가 상한제 개편안’을 발표했다. 분양가 인상 및 현실화를 통해 도심 내 공급을 확대하겠다는 것이다. 이에 따라 노후 아파트에 대한 수요도 늘어날 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 “신축 아파트와 비교해 노후 아파트는 상대적으로 가격이 저렴하기 때문에 수요자들이 몰리는 것”이라며 “최근 금리가 많이 오르다 보니 신축 아파트처럼 값이 비싸면 원리금 상환에 대한 부담이 크다. 그래서 재건축이 가능한 노후 아파트에 대한 투자 선호도가 높다”고 말했다.

이어 “분양가 상한제 개편으로 기존보다는 사업성이 개선돼 사업을 추진하는 데 속도가 붙을 것으로 보인다”며 “‘내 집 마련’을 하려는 실거주 수요자들은 재건축이나 재개발을 앞둔 아파트나 지역을 선택하는 게 유리할 것으로 보인다”고 덧붙였다.