[Q&A] 집 처분했다면 ‘무주택자’?·이미 대출신청했는데 아직 실행 전이라면 LTV 80% 적용?

▲서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트단지 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

과거에 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 생애최초 주택구매자가 아니다. 이에 이번 정부가 추진하는 주택담보대출비율(LTV) 80% 확대 적용 대상도 아니다. 금융위원회는 16일 이 같은 내용을 담은 ‘가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안’에 대한 Q&A 자료를 배포했다. 다음은 주요 내용이다.

- 생애최초 주택구매자의 범위는

“생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 생애최초 주택구매자가 아니므로 이번 LTV 완화 대상이 아니다. 다만, 현행 무주택자 대상 서민·실수요자 LTV 우대 활용 가능하다.”

- 생애최초 LTV 80%는 언제부터 적용되는 것인지

“생애최초 LTV 80% 적용 등 이번 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행한다. 새로운 규정은 원칙적으로 시행일(올해 3분기) 이후 신규대출 신청분부터 적용되나 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재한다. LTV 80%(완화된 규제)의 경우 규제시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용 가능하다. 예를 들어 7월 중 대출을 처음 신청했으나 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우 완화된 규제인 LTV 80%를 적용한다. 한편 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우에는 생애최초 주택구매로 간주한다.”

- 금융회사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출을 해주는 것인지

“LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 최대 대출한도다. 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 지역·주택종류별 최대로 허용하는 LTV 비율은 80%보다 낮을 수 있다. 다만, 금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮을 경우 모기지보험을 활용할 수 있다. 금융회사는 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리할 수 있고, 차주들도 금융회사의 담보인정비율이 낮은 경우, 모기지보험을 통해 추가 대출이 가능하다.”

- LTV 정상화에도 불구하고 DSR로 인해 대출이 제약되는 것 아닌지

“LTV 규제 정상화 과정에서 상환능력 심사제도(DSR)가 청년 등의 대출을 제약하지 않도록 DSR 제도를 합리적으로 개선했다. DSR 산정시 장래소득 반영폭을 확대하고 현재 장래소득 인정에 소극적인 금융회사들이 더욱 적극적으로 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도한다. 최근의 대출만기 확대 추세도 DSR 제약 완화에 도움되는 측면이 있다.”

- DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있는지

“공신력 있는 통계자료(통계청 고용노동통계) 활용 시 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받는 경우 장래 소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리하다. 이외에도 개별 차주가 별도의 객관적 증빙자료 제출 시 장래소득 인정 가능(현행과 동일)하다”

- 생애최초 LTV 80% 및 DSR 산정 시 장래소득 인정 확대는 보금자리론과 적격대출에도 적용되는지

“이번 방안은 보금자리론과 적격대출에도 동일하게 적용 예정이다. 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출 모두 적용한다. 다만, DSR 산정 시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당한다.”

- 50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있는 것인지

“정책모기지 이용을 위해서는 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당해야 한다. 50년 만기 정책모기지는 40년 만기와 마찬가지로 별도의 연령제한 적용 예정이다.”