[EZ이코노미] 6%대까지 치솟은 주택담보대출 금리의 비밀 '코픽스'

주택담보대출 금리가 4%대에 바짝 다가섰습니다. 9년 만에 최고치인데요. 연말에는 8%까지 다다를 거란 전망까지 나오고 있습니다.

“기준금리는1.25%인데, 왜 주담대 금리는 이렇게 높은 거지?”

기사를 보면서 이런 생각하는 분들 많을 텐데요. 그 이유는 주담대 금리를 산정할 때 코픽스를 기준으로 하기 때문입니다. 코픽스란 은행연합회가 국내 8개 은행으로부터 정보를 받아 산출하는 자금조달비용지수입니다. 매달 15일에 발표되죠.

좀 어렵죠. 쉽게 풀어볼까요.

은행이 고객에게 대출을 해주려면 곳곳에서 ‘돈’을 끌어와야 합니다. 정기 예ㆍ적금, 상호부금, 주택부금, 금융채, 양도성예금증서 등에서 말이죠. 곳간에 있는 돈을 그냥 내어주는 게 아니니 당연히 비용이 들겠죠. 그게 바로 코픽스입니다.

주담대 금리는 코픽스에 가산금리를 더해 결정되는데요. 가산금리는 개별 은행들이 신용도 등의 조건에 따라 덧붙이는 ‘수수료’를 말합니다. 은행마다 주담대 금리가 제각각인 이유죠.

개념을 이해했다면 종류를 살펴볼까요? 코픽스는 신규 취급액 기준과 잔액기준, 신 잔액기준 3가지로 나뉩니다.

우선 신규 취급액 기준 코픽스는 은행이 그달에 새로 취급한 수신상품 금리와 금융채 발행 금리로 산출됩니다. 금리 변동을 가장 빠르게 반영하죠. 반면 잔액기준 코픽스는 새로 모집한 자금뿐만 아니라 과거에 모집한 자금까지 포함해 계산합니다. 그만큼 시장금리가 더디게 반영되고 변동 폭도 상대적으로 작습니다.

3년 전 도입된 신잔액 기준 코픽스는 자금 조달 상품에 기타예수금과 기타 차입금, 결제성 자금까지 포함해 산출합니다.

코픽스는 2010년 도입됐는데요. 그 이전까지는 양도성예금증서(CD) 금리를 활용했습니다. 그런데 시중은행이 CD로 조달하는 자금은 그 비중이 10% 남짓 밖에 안됩니다. 게다가 2008년 금융위기 이후에는 CD금리가 급락했죠.

조달 비용을 충분히 반영하지 못해 실제 시장 금리와 차이가 생기는 부작용이 생겼고, 이런 단점을 보완하기 위해 코픽스가 탄생했습니다.

최근 미국이 3년 만에 기준금리를 올리면서, 저금리 시대의 폐막을 알렸습니다. 연내 6차례 추가 인상까지 예고했죠. 한국은행도 올해 2~3차례 더 올릴 것으로 보입니다.

‘빚’ 얻어 집 사는 서민들에게 녹록지 않은 환경입니다. 이럴 때일수록 똑똑한 대출 전략이 필요한데요. ‘금리 인상기 = 고정금리’ 공식을 기억해야 할 때입니다.