전용 84㎡ 아파트 전세가 4억 초반…'오세훈표' 시프트 7만호 공급

임대료, 주변 시세 80%…27일 1900가구 모집
공백기 없애려 '예비입주자 도입
민간 토지 활용 상생주택 공급도

서울시가 ‘오세훈표’ 장기전세주택 공급에 시동을 걸었다. 당장 이달 입주자를 모집하는 장기전세주택 전용면적 84㎡(옛 34평) 아파트가 4억 원 초반대로 공급될 전망이어서 들끓는 전세시장을 진정시킬 수 있을지 관심이 쏠린다.

서울시는 오는 2026년까지 총 7만 가구 규모의 장기전세주택(시프트)를 공급한다고 24일 발표했다. 이는 장기전세주택이 처음 도입된 2007년부터 지난해까지 누적 공급한 물량(3만3000가구)의 2배가 넘는 수준이다.

시프트는 2007년 오세훈 서울시장 시절 도입한 임대주택이다. 노무현 정부 시절 집값 급등으로 주거 불안이 확산하자 서울시가 새롭게 마련한 공공임대 유형이다. 중산층 실수요자들이 굳이 집을 사지 않고 안정적으로 거주하도록 해 중산층 임대주택으로도 불렸다. 사실상 중산층 공공주택의 원조격인 셈이다.

박근혜 정부 들어 소형 평수 공급으로 방향을 틀었지만 도입 초기 적지 않은 물량이 중대형으로 공급됐다. 서초구 '반포 래미안 퍼스티지'와 '반포 자이' 등 강남권 대장주에서도 시프트가 공급됐다.

장기전세주택의 가장 큰 장점은 주변 시세의 80% 범위 내에서 최장 20년 동안 거주할 수 있다는 점이다.

서울시는 당장 오는 27일 1900가구에 대한 장기전세주택 모집공고에 나선다. 내년 3월부터 입주를 시작하는 강동구 고덕강일지구 13단지와 동작구 신대방동 동작트인시아(지역주택조합) 등 137개 단지에서 583가구를 확보했다. 내년 말까지 고덕강일지구와 마곡지구 등 29개 단지에서 나올 공가(빈집) 1317가구도 포함된다. 평균 보증금은 전용면적 기준으로 △60㎡ 이하는 4억377만 원 △60㎡~85㎡ 이하 4억2410만 원 △85㎡ 초과 6억687만 원이다. 고덕강일지구 주변 일대 전용 84㎡형의 전셋값 시세가 7억~8억 원 안팎인 점을 감안하면 3억~4억 원 가량 낮은 가격이다.

'예비입주자' 도입·가격 공공성 강화...공약 '상생주택'도 추진

이번 '시즌2 시프트'에는 상생주택과 ‘예비입주자’ 등 새 제도가 더해진다. 그동안 서울시는 장기전세주택을 공급할 때 기존 입주자가 나간 이후 새 입주자 모집해 입주자가 퇴거한 뒤 수개월 동안 빈집으로 있었다. 앞으로 이 공백기를 없애기 위해 ‘예비입주자’ 제도를 도입한다. 계약 종료 시점 등을 바탕으로 공가 발생 시기를 예측해 예비입주자를 선정, 기존 입주자가 나가면 곧바로 입주시켜 공급에 속도를 낸다는 방침이다.

가격 산정 방식도 개선한다. 전셋값 급등으로 시프트 전세보증금(공급가격)이 지나치게 높이 책정되는 것을 막기 위해서다. 시는 개별 시프트의 공급가격을 2년 주기로 심사해 변화된 시세를 반영하고 있다. 이 가격을 결정하는 기구인 ‘임대업무조정심의위원회’에 외부 전문위원을 대거 위촉해 가격 인상률을 최대한 억제할 계획이다.

또 시프트는 기존 방식과 함께 '상생주택'이라는 새로운 방식으로도 공급된다. 상생주택은 오 시장이 지난 4·7 보궐선거 때 내세웠던 공약으로 민간 토지를 활용하는 주택 공급 방식이다. 방치되고 있는 도심 곳곳의 토지를 민간이 제공하면 공공기관이 주택을 건설하고, 서울시가 토지주에게 매달 임대료를 지급하면서 토지 임대료ㆍ재산세 감면 등의 인센티브를 제공하는 구조다. 이 부지에서 나오는 주택을 시프트로 공급한다는 게 오 시장의 복안이다. 서울시는 현재 상생주택 공급에 대한 세부 추진계획을 마련하고 있다.

"공급 실효성 적을 수도"

그러나 집값이 안정되지 않으면 장기전세주택 공급의 실효성도 제한적일 수 있다는 분석이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "집값이 진정되지 않아 전세시장 불안이 지속되면 시프트 물량도 결국 부족해져 서민 주거 안정에 큰 효과를 내지 못할 수 있다"고 말했다. 그는 또 "민간 토지에 인센티브를 주고 공급하는 과정에서 자칫 난개발이 발생할 수 있고, 민간 사업의 신청이 이어지지 않으면 목표량을 채우지 못할 수도 있다"고 했다.