집값 급등·지차제 지원 등에 업고… 강남發 ‘미니 재건축’ 활기

집값 급등ㆍ정책 지원에 관심 '쑥'

"재건축보다 사업 빠르다" 소규모 정비사업 추진 단지 늘어
개포우성5차 조합설립 동의율 75% 확보
서울시 용적률 규제 개선도 한몫

서울 내 소규모 아파트 단지를 중심으로 ‘미니 재건축’ 바람이 거세다. 소규모재건축과 가로주택정비사업 등 이른바 미니 재건축으로 불리는 소규모 주택정비사업은 그동안 사업성 부족을 이유로 큰 인기를 얻지 못했다. 하지만 최근 서울 집값 급등으로 사업성이 개선되고 서울시가 소규모 정비사업 활성화를 공언하면서 서울 강남권 단지를 중심으로 사업에 속도가 붙은 모양새다.

정비업계에 따르면 서울 강남구 도곡동 개포우성5차 아파트는 소규모재건축사업 조합 설립 동의율 75%를 확보하고 조합 창립총회를 준비 중이다. 이 단지는 1986년 지어져 올해 36년 차를 맞은 노후 아파트로 총 180가구 규모다. 서초구 서초동 아남아파트 소규모재건축사업 동의율을 충족하고 10월 조합 설립을 준비 중이다. 아남아파트는 166가구 규모로 1988년 준공돼 재건축 가능 연한(30년)을 넘겼다.

일찌감치 조합을 설립하고 시공사 선정을 앞둔 곳도 많다. 강남구 도곡동 개포럭키아파트는 다음 달 13일까지 시공사를 선정한다. 현재 포스코건설과 롯데건설 등 대형 건설사가 물밑 경쟁을 펼치고 있다. 이 밖에 성동구 미성주택과 영등포구 당산현대2차도 시공사 선정을 앞두고 있다.

소규모재건축은 일반 재건축보다 사업 속도가 빠르다. 안전진단과 정비구역 지정 절차가 생략되기 때문이다. 도시건축 심의 이후 사업시행인가와 관리처분인가를 통합해 받을 수 있어 사업 기간도 많이 줄어든다. 일반 재건축사업은 평균 8~10년가량 걸리지만 소규모재건축은 최대 3년 6개월로 절반 수준에 그친다. 사업시행 기준은 △면적 1만㎡ 미만 △전체 건축물 중 노후‧불량 건축물 비중 3분의 2 이상 △총 200가구 미만 주택단지 등이다.

도곡동 삼성25 최영주 공인중개사는 “개포럭키아파트의 소규모재건축 사업 확정으로 주변 개포우성5차나 인근 강남권 단지에 이른바 미니 재건축 기대감이 커졌다”며 “빠른 사업 진행 등 장점이 더 알려지면 소규모재건축 사업 추진 단지가 늘어날 것”이라고 했다.

▲서울 내 소규모 아파트 '미니 재건축' 바람이 거세다. 집값 급등으로 수익성이 높아지고 서울시가 규제 철폐를 공언하면서 소규모 단지를 중심으로 사업 추진 기대감이 커졌다. 사진은 서울 강남구 도곡동 '개포럭키' 아파트 모습. (네이버부동산)

가로주택정비사업도 활발하다. 서울시에 따르면 8월 기준 가로주택정비사업 추진 단지는 총 105곳으로 지난해 상반기(63곳)보다 42곳 늘었다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에선 전체 사업의 약 40%에 달하는 39곳에서 가로주택정비사업을 추진 중이다.

가로주택정비사업은 1만㎡ 미만 소규모 주거지를 정비하는 사업으로 기존 가로구역(도로로 둘러쌓인 구역)을 유지하면서 진행된다. 이 사업 역시 안전진단과 정비구역지정 등이 생략돼 사업 추진 속도가 빠른 편이다. 공공임대주택을 지으면 분양가상한제와 초과이익환수제 적용도 받지 않는다.

'미니 재건축' 수익성 개선에 활기
서울시 소규모재건축 수익성 높일 규제 개선안 내놔

소규모 주택정비사업은 그동안 수익성이 낮다는 이유로 큰 인기를 끌지 못했다. 일반분양 물량 증가분이 많지 않아 조합원 분담금 증가로 이어지기 일쑤였기 때문이다. 단지 규모도 작아 주변 대단지 아파트만큼 시세 상승을 기대하기 어려운 점도 있다.

하지만 지난해부터 서울 아파트값이 치솟자 정비사업의 수익성이 개선되고 서울시가 소규모재건축 규제 철폐에 나서면서 미니 재건축으로 눈을 돌리는 곳이 늘었다.

서울시는 6월 소규모재건축 수익성을 높일 규제 개선안을 내놨다. 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역에서 소규모재건축을 추진할 때 적용된 의무공공기여를 폐지했다. 공공임대주택 의무 공급 규정을 없애 수익성을 높인 것이다. 또 용적률 상향 인센티브를 최대 20%까지 제공해 사업성도 강화했다. 임대주택을 추가로 지으면 2종 일반주거지역 기준 용적률의 상한인 250%까지 허용하도록 했다.