[스페셜리포트] 규제 쏟아낸 文정부 4년…서울 집값 46% 높였다

문재인 정부의 수요 억제책 '패닉바잉' 부추겨
26번 대책에도 "정책 오판" 오명만

문재인 정부 임기가 1년 남짓 남았다. 4년 내내 '집값과의 전쟁'을 벌였지만 성과는 미약하다. 정부가 수요 억제책에 매몰돼 공급 정책을 놓쳤단 비판이 나온다.

KB국민은행에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 첫 주부터 지난주까지 약 4년 동안 서울 아파트값은 45.9% 뛰었다. 영등포구(56.3%)가 가장 많이 올랐고 노원구(56.1%)와 동작구(53.7%), 양천구(53.1%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울 밖에서도 세종(59.7%)과 경기 성남시(57.7%)·광명시(53.6%) 등에서 아파트값 상승률이 50%를 넘었다.

문재인 정부는 출범 직후부터 집값과의 전쟁을 벌여왔다. 직전 박근혜 정부에서 내놓은 택지 공급 축소, 대출 규제 완화가 효과를 내면서 집값 반등세가 본격화됐기 때문이다. 취임 한 달 만에 6·19 대책, 그 두 달 후 8·2 대책을 내놓은 건 이런 배경에서다. 당시만 해도 대출·전매 규제 강화, 재건축 초과이익 환수제 부활 등 초강수 대책으로 평가받았다.

하지만 이후로도 문재인 정부는 집값을 잡기 위한 부동산 대책을 총 26번 내놓아야 했다. 금융은 더 옥죄었고 주택 관련 세금은 증세(增稅)를 거듭했다. 민간 재건축·재개발 사업엔 노후도 강화, 실거주 요건 도입 등 까다로운 잣대를 들이댔다. 규제를 강화할 때마다 집값 상승세가 일시적으로 누그러들다 더 크게 반등하는 모양새가 반복됐다.

수요 억제를 위한 규제는 지속해서 내놓은 반면 주택 공급엔 소극적이었다. 3기 신도시 조성 등 굵직한 대책을 내놓긴 했지만 입주는 빨라야 다른 정권에야 시작할 수 있다. 전문가들이 정권 초부터 도심 주택 공급을 서둘러야 한다고 지적했던 이유다. 지난해까지 3년 동안 주택 정책을 이끌었던 김현미 전(前) 국토교통부 장관은 "지금의 주택 공급이 부족하다고 생각하지 않는다"는 발언을 반복했다. 국토부는 지난해에야 공공 참여를 전제로 재건축·재개발 등 도심 주택 건설 규제 완화로 돌아섰다.

최민섭 한국벤처대학원대학 부동산학과 교수는 "정부가 금융과 세금 등 규제로 수요를 억제할 수 있다고 오판했다"며 "시장에 주택이 지속적으로 공급될 것이란 신호를 주지 못했다"고 정책 실패 요인을 진단했다. 최 교수는 "가구 분화나 주거 눈높이 상향 등 잠재 수요 증가를 정부가 고려하지 못했다"며 "정부가 너무 실기(失期)했다. 지금은 백약이 무효"라고 말했다.

문재인 정부 주택·토지 정책에서 공(功)은 제대로 평가해야 한다는 전문가도 있다. 이태경 토지+자유연구소 부소장은 '시장에 돈이 너무 많이 풀리다 보니 집값 상승은 전 세계적으로 불가피했던 측면이 있다"며 "경기 부양용 토건 공사나 부동산 감세 등 투기 조장책을 안 쓴 건 높이 평가할 부분"이라고 말했다. 일각에선 공공임대주택 65만 가구 공급, 주거급여 확대 등도 문재인 정부 부동산 정책 성과로 평가한다.