등록임대주택 정보제공 확대…보증금 보험시 공시가격ㆍ기준시가 적용

임차인 보호 강화한 '민간임대주택 특별법령' 10일부터 시행

(국토교통부)

앞으로 임대사업자는 주택 소유권등기에 등록임대주택임을 추가 기재하는 의무가 부과된다. 임차인은 임대주택 탐색 단계에서부터 등록임대주택인지 확인할 수 있게 된다.

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입힌 경우 등록말소와 함께 그동안 제공받은 세제 감면액 환수도 가능해진다. 임대사업자는 임대보증금 보증보험 가입 시 필요한 주택 가격의 산정 기준으로 기존 감정평가액 외에 공시가격이나 기준시가도 활용할 수 있게 된다.

국토교통부는 등록임대 임차인 보호와 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 하위법령 개정안이 1일 국무회의 의결을 거쳐 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

개정안은 등록임대주택 부기등기 의무를 도입했다. 등록임대주택은 예비임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무(임대의무기간, 임대료 증액제한 등)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 해야 한다.

임대사업자는 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것을 부기등기해 임차인의 알 권리를 보호하게 했다. 부기등기 의무 위반 시 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.

임대사업자가 임대차 계약을 할 때에는 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보를 제공할 의무도 추가했다. 이를 위반하는 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.

등록임대주택이 ‘단독‧다중주택‧다가구주택’ 유형인 경우에는 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공하도록 개선했다. 이와 함께 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공하면 시장‧군수‧구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 했다.

보증금 미반환으로 인한 피해발생 시에는 등록말소가 가능하다. 임대보증금 보호의 실효성을 높이기 위해 ‘임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생한 경우’ 시장‧군수‧구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있게 된다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그동안 제공받은 세제감면액도 환수 조치된다.

임차인 피해가 명백히 발생한 경우는 △임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정됐거나 △주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화해 적용한다.

임대차계약 미신고 등 공적 의무 미준수 시에도 등록말소가 가능해진다. 임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지방자치단체의 보고 요청에 누차 불응(3회 이상)하거나 거짓으로 보고할 경우 해당된다. 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되면 지자체장이 직권으로 등록을 말소시킬 수 있도록 지자체의 관리권한을 강화했다.

임대보증금 보증보험 위한 주택가격 산정시 공기가격ㆍ기준시가 활용 가능

임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로는 기존에 적용한 감정평가액 외에 공시가격을 활용할 수 있게 된다. 가격이 공시되지 않은 경우 국세청장이 산정‧고시하는 기준시가도 적용할 수 있다. 공시가격과 기준시가의 현실화율을 고려해 국토부 장관이 정해 고시하는 일정비율을 곱해 적용하도록 했다.

임대사업자 등록말소 허용기간은 등록 후 3개월로 연장해 적용한다. 등록 이후 체결한 계약이 있는 경우에는 해당 주택이 등록임대주택임을 사전에 알고 계약한 임차인의 신뢰보호를 위해 등록말소 신청 시 임차인 동의를 요하도록 했다.

공공지원민간임대주택의 유형에는 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우를 추가했다. 장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로 유형 변경 시에는 기존 임대의무기간은 산입하지 않고 변경신고 수리일부터 산입하는 것으로 명시했다.

임대의무기간 중 불가피한 상황변경으로 등록임대사업 유지가 곤란한 경우에는 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화했다.

세부사유는 △재개발·재건축 등 사유로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거돼 기존 등록된 임대주택이 물리적으로 존재하지 않는 경우 △임대사업자의 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당해 기존의 임대사업자 자격을 유지할 수 없는 경우다.

국토부 관계자는 “이번 특별법령 시행이 임차인의 주거안정과 권리보호, 부실사업자 퇴출에 기여할 것”이라며 “올해 처음 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검과 함께 제도개선 사항을 지속 발굴할 것”이라고 강조했다.