[피플] ‘빠숑’ 김학렬 “서울 집값 거품 아냐…지방 소외 더 심해질 것”

강남3구ㆍ용산 '붙박이 입지'…주택시장 최대 변수로 '3기 신도시ㆍ광역교통망' 꼽아

▲김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

“거품요? 지금 시장에 거품이 있다고 보기 어렵습니다. 부동산 시장에서 수요자들이 할 수 있는 최대 선택은 단연 ‘똘똘한 한 채 갖기' 입니다.“

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 ‘지금 부동산 실수요자와 투자자에게 꼭 하고픈 조언은 무엇이냐’고 묻자 주저없이 이렇게 답했다. 김 소장은 한국 부동산 최고 전문가 중 한 명이다. 본명보다 필명 '빠숑'으로 더 유명한 그는 '부동산계의 아이돌', '최고의 부동산 입지 전문가' 등 화려한 수식어도 따라 붙는다. 올해 들어 정부와 부동산 시장이 맞서자 집값 향방은 한 치 앞을 내다볼 수 없는 상황이다. 이투데이는 1일 김 소장을 만나 앞으로의 부동산 시장 전망과 대처 방법 등에 대해 들어봤다.

김 소장은 실거주 목적의 내집 마련을 준비 중인 3040세대와 투자를 계획한 5060세대에게 "올해 안에 ‘똘똘한 한 채’를 마련하라"고 조언했다. 그는 “현재 주택시장에서 할 수 있는 선택은 똘똘한 한 채를 갖는 것”이라며 “이런 흐름이 3년 전부터 진행됐는데 이제야 시대적 대세로 자리잡는 모습”이라고 했다.

김 소장은 현재 주택시장은 과열 단계에 접어들었다고 볼 수 없다고 평가하면서 ‘입지’별로 희비가 엇갈릴 것이라고 내다봤다. 그는 “똘똘한 한 채 선호현상은 비슷한 일이 10년 전에도 있었지만, 그때는 거품 시장이었고 지금은 거품 시장이 아니므로 조건과 차원이 다르다”고 운을 뗐다.

김 소장은 이어 “과거 경기 과천시가 전국 262개 시ㆍ군ㆍ구 중에서 최고 시세를 기록했는데, 당시 서울 강남구 집값을 제친 것을 보며 ‘이제 이 시장도 곧 정리가 되겠구나’ 했지만, 지금은 강남구가 흔들리지 않는 ‘톱’이 됐다”라고 말했다.

그러면서 “여러 가지 변화가 있었고 그 변화의 끝은 늘 강남구가 승자가 되는 것으로 귀결됐다”며 “서울 서초ㆍ송파ㆍ용산구 등 ‘빅4’ 지역은 서울 '붙박이 입지'가 됐다. 즉, 거품이 아니라는 의미다. 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ광명시 역시 한동안 경기권에서 경쟁자가 없을 것”이라고 했다.

앞으로 서울ㆍ수도권 주택시장을 좌우할 변수로 김 소장은 ‘3기 신도시’와 ‘광역교통망 확충’을 꼽았다. 그는 “3기 신도시 건설과 광역 교통망 확충으로 인기 지역 범위가 넓어지면서 입지 프리미엄을 누릴 곳도 많아질 것”이라고 내다봤다.

서울ㆍ수도권 주택시장은 그렇다 치더라도 지방 집값은 앞으로 어떻게 될까. 김 소장은 서울과 지방 집값 격차는 계속 커질 것이라고 전망했다. 김 소장은 “현재 가장 큰 문제는 특정 입지에 수요가 몰리는 것”이라며 “지방은 시장 소멸론이 나올 정도로 수요가 줄어들고 있다. 당분간 서울과 지방의 집값 디커플링은 계속될 것”이라고 전망했다.

요즘 전세 시장은 불안감에 휩싸여 있다. 서울의 경우 전세 물량은 품귀 현상을 보이고 있으며, 가격은 하루가 다르게 치솟고 있다. 새 임대차법 시행에 따른 후폭풍이 예사롭지 않은 것이다.

김 소장은 이를 해소하기 위한 방안으로 민간 다주택자를 통한 물량 공급 확대를 주문했다. 그는 “공공임대주택을 많이 공급하는 것이 가장 좋지만 재정 한계가 있다”며 “나머지 필요 임대주택 공급을 위해선 민간이 임대주택을 많이 제공해야 한다. 다주택자가 존재해야 하는 이유다”라고 말했다.

그러면서 “정부가 모든 국민의 주택 문제를 해결할 순 없다”며 “선진국에서도 민간 공급자들이 공공 부문과 공존하는데, 이는 정부가 다주택자를 양성할 수밖에 없는 이유”라고 말했다.

김 소장은 최근 부동산 정보 전달 채널 다양화를 위해 유튜브 채널 활성화에 공을 들이고 있다고 했다. 그는 ”요즘 유튜브 멤버십 컨텐츠 제작에 집중하고 있다”며 “언택트 시대를 맞아 정보 전달 창구를 다양화하려고 한다”고 말했다. 그의 유튜브 채널 '빠숑의 세상 답사기’는 구독자 10만 명을 눈앞에 두고 있다.