건산연 "공공 재건축 효과 극히 제한적…정부가 원하는 물량 공급 어려워"

"2026년까지 9.2만 호 실질 공급…공공 재개발은 상당수 구역 관심 가질 것"

▲홍남기 기획재정부 장관 겸 경제부총리가 4일 '서울 권역 등 주택 공급 확대 방안(8ㆍ4 대책)'을 발표하고 있다.

정부가 서울 도심 주택 공급 방안으로 제안한 공공 재건축 제도가 실질적으로 효과가 거의 없을 것이란 분석이 나왔다.

한국건설산업연구원은 10일 발표한 '8ㆍ4 대책의 주요 내용과 평가' 보고서에서 "공공 재건축 사업은 조합 관점에서 주거환경 저하 우려, 공동시행으로 발생할 수 있는 리스크에 비해 인센티브는 미약해 정부가 원하는 시기, 원하는 지역에서 원하는 물량의 주택 공급이 발생하기는 어려울 것으로 판단된다"고 평가했다.

공공 재건축은 한국주택도시공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업을 참여시키고 재건축 사업 용적률을 상향하거나 용도지역 종(種)을 상향해주는 제도다. 공공 재건축 단지는 이 같은 인센티브로 늘어난 주택 가운데 절반을 공공 주택으로 기부채납해야 한다. 정부는 4일 발표한 '서울 권역 등 주택 공급 확대 방안'에서 5년 동안 공공 재건축으로 5만 가구 이상을 공급하겠다고 했다. 이날 발표된 공급 물량 13만2000가구의 38% 이상이다.

연구진은 "용적률의 증가로 소유자들이 부담해야 할 추가 분담금은 줄어들 수 있으나 높은 기부채납 비율, 재건축 초과이익환수제ㆍ분양가상한제 적용으로 사업성 개선 효과는 제한적"이라며 "반면 고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택 확대 등 사회혼합에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 기존 방식 대비 준공 후 주택 가치가 낮아질 가능성도 크다"고 지적했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 공공 재건축 도입을 발표하며 "용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하도록 하겠다"고 했다.

보고서에는 "공공 정비사업을 통해 기존의 민간 주도 정비사업을 상회하는 물량 공급을 기대한다면 사업 참여자의 선호에 맞는 인센티브를 제공할 필요가 있다"며 "강남권 등 수요자 선호지역은 사업추진 의지와 역량이 높아 일상적 행정절차의 정상적 진행만으로도 빠른 사업추진이 가능하다"고 조언이 담겼다.

연구진은 "공공 재개발은 소유자 참여를 유도할 만한 충분한 인센티브가 존재하여 상당수 구역이 관심을 가질 것으로 예상한다"고 했다. 공공 재건축과 용적률 등 규제가 완화되는 것은 유사하지만 이주비 지원, 민간택지 분양가상한제 제외 등 추가 유인이 있어서다. 서울시 등에 따르면 현재 약 20개 지역에서 공공 재개발에 관심을 보이고 있다.

건산연 측은 5월 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'과 합하면 올해 정부가 발표한 주택 공급 물량 중 실질적으론 2026년까지 9만2000가구가 공급될 것으로 추산했다. 정부가 발표한 물량은 19만2000가구지만 실현 여부가 불투명한 공공 재건축ㆍ재개발 물량 11만 가구가 제외됐다.

"연간 2만3000호는 최근 10년 평균 서울 아파트 준공의 3분의 2 수준으로 적지 않은

물량이나 임대주택 비중이 확대되면 시장 영향은 제한적일 것"이라는 게 보고서가 8ㆍ4 대책에 내린 총평이다. 연구진은 "2021년부터 서울 아파트 준공이 급격하게 감소함에 따른 시장 불안 요인은 여전하다"며 "3기 신도시 및 금번 대책 사업지에 대한 대기 수요가 확대되면 전세 불안 문제가 가중될 가능성도 존재한다"고도 덧붙였다.

허윤경 건산연 연구위원은 현시점에서 필요한 것은 임대주택 공급 확대가 아니라 중산층의 내 집 마련 지원을 위한 공급임을 잊지 말아야 할 것"이라고 말했다.