추가 대책 예고에… 수도권 주택시장 되레 ‘과열’

"규제 강화 전 집 팔고 사자" 집값 뛰고 매물 사라져

▲서울 송파구 잠실동 일대에 들어선 아파트 단지들 모습.

정부가 부동산 추가 대책 발표를 예고하자 서울은 물론 수도권 부동산 시장도 분주하게 움직였다. 돈줄(대출)이 막히고 양도소득세 등 세제 관련 규제가 강화되기 전에 서둘러 집을 팔고 사려는 움직임도 감지됐다.

◇비규제 지역 중심으로 거래 문의 활발…인천ㆍ군포ㆍ안산 집값 들썩

14일 부동산 업계에 따르면 수도권 비규제 지역을 중심으로 거래 문의가 활발하다. 인천과 군포·안산지역은 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 3.28∼9.44%에 달한다.

인천 연수구 송도동 송도더샵하버뷰2 전용면적 114㎡형은 지난 10일 7억1500만 원(4층)에 매매됐다. 12일에는 같은 층이 7억6000만 원에 거래되며 이틀 새 4500만 원이 올랐다. 현재 해당 주택형은 집주인들이 7억5000만∼8억 원을 부른다.

인천 연수구 송도동 한 중개업소 대표는 "송도가 조정대상지역으로 묶일 수 있다는 말이 뉴스에 나오면서 주말에 찾는 손님이 많았고 매매도 많이 이뤄졌다"고 했다. 인천은 한국감정원 통계에서 최근 3개월 동안 주택 가격 상승률이 3.28%를 기록했다. 수도권 광역급행철도(GTX) B노선의 예비타당성 조사 통과 등 교통 호재 영향이다.

군포시는 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 전국에서 가장 높다. 3개월 사이 아파트값이 9.44%나 올랐다. 역시 GTX C노선 발표와 일부 단지 리모델링 추진 등 호재 영향이다.

당정동 한 중개업소 관계자는 "군포에 투자자들이 몰려 가격을 올려놓았고, 실수요자들이 이걸 받쳐주면서 가격이 오르고 있다"며 "풍선효과에 따른 갭 맞추기 아닌가 싶다"고 말했다.

◇목동6단지, 안전진단 통과 호재로 호가 껑충

최근 서울 아파트는 매수심리가 살아나 추격 매수가 잇따르고 있다. 서울 송파구 잠실 파크리오 전용 84㎡형은 이달 초보다 1억 원 오른 16억6000만 원에 거래됐다. 잠실 리센츠 전용 84㎡형도 최근 20억 원에 팔렸다. 강남권 아파트값은 지난달 이후 기준금리 인하와 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공, 잠실 MICE 개발사업 발표 호재로 급등세를 보이고 있다.

반포동 한 공인중개사는 “급매물이 소진되고 나니 가격이 1억∼2억 원 비싼 일반 물건만 남았고, 집값이 더 내려가지 않을 것 같다는 심리에 매수를 고민하는 고객이 늘고 있다”고 말했다.

용산과 목동 역시 개발 호재로 매매가 활발하다. 용산은 용산역 정비창 부지 8000가구 공급 계획으로, 목동은 신시가지 아파트 6단지 재건축 정밀안전진단을 통과로 기대감이 크다.

목동 한 공인중개사는 “목동 6단지 안전진단 통과 소식 후 집주인들이 대부분 물건을 거둬들이는 분위기”라며 “6단지 전용 94㎡형은 지난 2월 10억9000만 원에 가장 비싸게 팔렸는데, 지금은 11억5000만 원까지 부르고 이마저도 매물을 거둬들인 상황”이라고 전했다.

9억 원 이하 중저가 아파트 상승세도 매섭다. 서울 구로구 고척동 벽산베스트블루밍 아파트는 지난 11일 기준 전용 84㎡형이 6억9500만 원(10층)에 최고가로 손바뀜했다. 금천구와 노원구 아파트값 역시 상승세다.

정부는 수도권 규제지역 확대와 더불어 최근 문제로 대두한 갭투자 방지 대책 등 금융·세제 대책도 종합적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.

우선, 수도권 비규제지역을 조정대상지역 등 규제지역으로 묶는 것 외에도 갭투자로 인한 시장 왜곡을 완화하고 9억 원 이하 중저가 주택에 대한 대출 규제를 강화하는 방안이 나올 전망이다. 정부가 지난해 12·16 대책 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고 있다.

◇정부, 갭투자 방지 등 금융ㆍ세제 대책 검토중

국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 이는 작년 동기 대비 124.8% 증가한 수치다.

갭투자는 단기 투자인 만큼 정부는 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 많이 물리는 방안을 검토할 가능성이 크다.

또 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더욱 늘리는 방안도 거론되고 있는 것으로 전해졌다.

정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했다. 이 기준 9억 원을 6억 원으로 낮추는 식으로 규제 강도를 높일 수도 있다.

갭투자를 가능하게 한 것은 높은 전세가율 덕분이라는 점에서 정부와 여당이 추진하는 '임대차 3법'이 더욱 근본적인 해법이 될 수 있다. 전월세 신고제와 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입해 전세 보증금 등이 과도하게 오르지 못하게 막으면 자연스럽게 고가주택의 갭투자도 어려워지기 때문이다.

이와 함께 서울 강북과 경기 지역을 중심으로 9억 원 이하 중저가 주택의 가격이 크게 오르면서 관련 대책도 나올 수 있다. 12·16 대책에서 9억 원 초과 주택에 대한 LTV(담보인정비율)를 강화한 바 있는데 이 주택 가격 구간을 6억 원 등으로 더 낮추는 방안 등이 가능하다.

서울과 과천, 광명, 하남 일부에 지정된 민간택지 분양가 상한제 대상지를 더욱 확대하는 방안도 나올 수 있다. 서울 강남권 주택 가격 상승세에 대응해 주택담보대출이 원천 금지된 주택의 가격 기준을 15억 원에서 9억 원 등으로 더 낮추는 방안도 거론된다.

아울러 국토부는 최근 집값이 불안한 인천과 경기 군포, 화성 동탄1, 안산, 오산, 시흥, 대전 등지의 집값 동향을 보면서 조정대상지역 등으로 묶는 방안 등도 검토 중이다. 기존 수도권 조정대상지역 중 집값이 불안한 구리시와 수원시를 투기과열지구로 격상하는 방안도 검토 대상이다.

전문가들은 이번 부동산 추가 대책보다 선제적 조치를 주문했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “시중에 유동성이 많이 공급된 상황에서 실물 안전자산에 투자하려는 심리가 높아져 경기와 인천, 일부 지방에 투기적인 거래가 포착된다”며 “풍부한 유동성에 따른 풍선효과를 차단하기 위한 정부 규제가 필요한 상황”이라고 말했다.

우리은행 안명숙 부동산투자지원센터장은 “핀셋 규제가 오히려 규제가 없는 지역에 풍선효과를 일으키는 면도 있다”며 “대출 규제 강화는 전셋값 상승으로 이어질 우려도 있으므로 정부가 주택공급이 적다는 시장의 우려를 없애야 한다”고 말했다.