강남 최대 판자촌 '구룡마을' 내년 착공?…개발 여전히 '오리무중'

올초 서울시·SH공사·강남구 구룡마을 개발계획 밑그림..."2024년 사업 마무리"

▲서울 강남구 개포동에 위치한 판자촌 구룡마을 일대 전경. (사진 제공=연합뉴스)

서울 강남 최대 규모 판자촌인 구룡마을 개발사업이 수년째 제자리 걸음이다. 서울시와 서울주택도시공사(SH), 강남구가 내년 착공을 시작으로 오는 2024년 사업을 마무리한다는 밑그림을 그렸지만 개발·보상 방식을 두고 거주민들과의 이견 차가 좀처럼 좁혀지지 않으면서 사업이 사실상 멈춰섰다.

1일 업계에 따르면 올해 초 서울시와 SH공사, 강남구는 구룡마을 개발사업 계획을 새롭게 수립했다. 시는 오는 6월 실시계획인가를 고시하고, 하반기에 보상공고와 감정평가 등을 실시할 예정이다. 계획상으론 착공은 내년, 분양과 준공은 오는 2024년 진행하는 것으로 사업을 마무리한다는 방침이다.

구룡마을은 서울 강남구 개포동 567-1 일대로 26만6502㎡ 규모다. 1970~1980년대 개포동 일대 개발로 집을 잃은 철거민들이 집단 촌락을 이루면서 강남권 최대 판자촌이 됐다. 30년 넘게 방치되던 이 곳은 2012년에야 도시개발구역으로 지정됐다. 시는 여기에 분양주택 1731가구, 임대주택 1107가구 등 총 2838가구 주택을 건설한다는 계획이다. 시행은 SH공사가 맡는다. 총 사업비는 1조3957억 원 규모로 SH공사가 자체적으로 조달하게 된다.

하지만 개발사업의 첫 단추격인 실시계획 인가가 1년 넘게 잠자고 있다. 강남구가 실시계획 인가 신청서를 제출한 건 지난 2018년 12월이다.

실시계획 인가가 진전을 보이지 못하는 건 개발 방식을 두고 시와 거주민들이 평행선을 긋고 있어서다. 시는 100% 수용·사용 방식으로 구룡마을을 개발할 방침이지만 거주민들은 이주 및 재정착 방안을 두고 여전히 반발하고 있다.

거주민들은 분양주택 특별공급이나 분양전환 임대아파트 제공 등을 요구하고 있지만, 시는 법적 근거가 없어 이를 수용하기 어렵다는 입장이다. 시는 거주민들에 임대주택만 가능하다는 입장을 고수하고 있다.

업계 관계자는 "무허가 건물이라고 해도 무허가 건축물 대장이 있는 경우엔 분양권을 요구할 수 있지만 구룡마을 거주자들은 건축물 대장이 없는 무허가 거주민들이 대부분이어서 법리적으로 시가 이를 받아들이긴 어려울 것"이라고 말했다.

넘어야할 산은 또 있다. 토지주들과의 협의다. 수용 방식으로 개발을 진행할 경우 시세 수준으로 보상받지 못할 가능성이 크다는 게 토지주들의 주장이다.

사업이 한 발짝도 나가지 못할 바에야 개발 방식을 바꿔야 한다는 주장도 나오지만 민간업체가 땅을 산 뒤 개발하는 방향으로 갈 경우 리스크는 더 커질 수 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "민간개발로 갈 경우 토지 소유자와 거주민들 개별로 협의를 진행해야 하는 데다 이 중 단 한 명이라고 계약이 이뤄지지 않으면 개발이 불가능해져 리스크가 너무 커지고 이 역시 사업 속도를 장담하긴 어렵다"고 말했다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태도 발목을 잡을 것으로 보인다. 올해 초 서울시와 SH공사 등은 오는 5월 거주민 및 토지주 요구사항에 대한 공개 토론회 개최를 계획했지만 코로나19로 열리지 못할 가능성에 무게가 실린다. 이렇게 되면 공개 토론회 결과에 따라 실시계획 인가를 고시하려 했던 계획은 뒤로 밀릴 수밖에 없다.

결국 실시계획 인가가 결정돼야 가능한 이주와 보상 절차는 줄줄이 순연될 가능성이 높다. 오는 8월 안에 보상공고를 내고 연내 감정평가를 시행한다는 계획이 지연되면 내년 착공은 물론 2024년 사업을 마무리한다는 큰 그림 역시 실행에 옮기긴 어려울 전망이다.

서 교수는 "서울시가 거주민이나 토지주들과 사회적 합의 없이 일방적으로 개발을 밀어붙일 수도 없는 노릇일 것"이라며 "지금과 같은 상태라면 개발은 제자리 걸음만 계속할 가능성이 크다"고 말했다.