쪽방ㆍ공장이 주거ㆍ업무 중심지로… 서울 '서남3구' 파격 개발 예고

구로ㆍ금천ㆍ영등포구, 서울 도심 주택공급 중심축으로 부상

금천구와 구로구, 영등포구 등 서울 서남3구가 문재인 정부 주택 공급 정책의 핵심 지역으로 떠오르고 있다. 그간 대규모 개발사업에서 소외돼 있었던 게 ‘전화위복’이 됐다. 규제에 막힌 서울 부동산시장의 틈새 지역이 될 것이란 전망도 나온다.

통계청에 따르면 서울 서남3구의 주택 가운데 지은 지 20년이 넘은 노후주택의 수는 2018년 기준 12만6610가구다. 전체 주택(28만9784가구) 가운데 43.7%가 노후주택이다. 쪽방이나 고시원, 비닐하우스 같은 ‘주택 이외의 거처(비주택)’에 사는 가구 수도 5만3181가구나 된다.

여기에 준공업지역 규제까지 묶여 있다. 준공업지역의 공장 부지에선 공장 기숙사나 임대주택을 제외한 공동주택(아파트ㆍ연립주택) 건립을 원칙적으로 금지하고 있다. 아파트 건축을 허용받더라도 용적률이 250%로 제한된다. 서남3구는 서울 시내에서 준공업지역이 가장 넓은 곳이다. 이들 3구 면적의 23%가 준공업지역이다.

이 같은 사정 때문에 서남3구의 집값은 다른 서울 지역보다 상대적으로 낮다. 특히 금천구의 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 1983만 원으로 서울 25개 자치구 가운데 꼴찌다. 구로구(2308만 원)와 영등포구(3492만 원)의 집값은 각각 뒤에서 7등, 17등이다.

변화 기미가 보이기 시작한 것은 지난해 연말 정부가 12ㆍ16 부동산 대책을 발표하면서부터다. 12ㆍ16 대책에서 정부는 제도 개선을 통해 준공업지역 내 정비사업을 활성화하겠다고 밝혔다. 용적률 규제 완화, 의사 결정 요건 간소화, 광역교통 개선 부담금 경감 등이 정부가 약속한 지원 방안이다.

현재 국토교통부는 제도 개선을 위해 서울시, 서울시의회와 법규 개정을 논의하고 있다. 이 과정에서 일부 지자체는 아예 준공업지역을 축소해달라고 요구하고 있다.

부동산 업계에선 준공업지역 제도가 개선된다면 당연히 준공업지역이 가장 넓은 서남3구가 첫 사업 대상이 될 것이라고 본다. 구체적인 지역으론 영등포구 문래동이나 구로구 신도림동, 금천구 가산동 등이 거론된다. 준공업지역 규제에 묶여 수요에 비해 주택 공급이 지나치게 적었다고 지적받았던 곳들이다.

신도림동 미성아파트는 전용면적 84㎡형 매매시세가 6억5000만 원으로 지난해 5월(5억8000만 원)보다 7000만 원 올랐다. 1989년 지어진 이 아파트는 지난달 예비안전진단을 신청하는 등 재건축을 추진하고 있다. 준공업지역 관련 제도가 개선되면 재건축 추진 때 사업성을 높일 수 있으리란 게 지역 부동산의 기대다.

국토부의 노후ㆍ불량 주거지역 재생사업도 지역 사회의 기대를 모으고 있다. 지난달 20일 국토부와 서울시는 영등포 쪽방촌에서 공공주택사업을 추진기로 했다. 영등포 쪽방촌 일대 1만여 ㎡를 수용해 1200가구 규모의 주거ㆍ상업단지를 짓는 사업이다.

지역에선 공공주택사업이 인근 대선제분 부지 복합문화공간 조성사업이나 영등포로터리 고가 철거 작업과 맞물리면 지역 경제 발전에 크게 도움이 될 것으로 내다보고 있다. 국토부 등은 조만간 노후ㆍ불량 주거지역 재생사업 확대 방안을 마련할 것으로 알려졌다. 노후주택이 많은 서남3구가 혜택을 볼 가능성이 크다.

신안산선 착공은 이 같은 정책 호재에 날개를 달아주고 있다. 경기도 안산시와 영등포구 여의도를 잇는 신안산선은 서남3구를 모두 지난다. 2024년 신안산선이 개통하면 서남3구의 교통 여건은 크게 개선된다. 여의도까지 직통으로 이동할 수 있을 뿐 아니라, 여의도를 통해 광화문이나 강남으로도 쉽게 이동할 수 있기 때문이다.

금천구 시흥동 ‘남서울힐스테이트’ 전용 84㎡형은 시세가 8억5000만 원까지 올랐다. 지난해 봄만 해도 이 아파트는 6억5000만 원에 거래됐다. 신안산선 시흥사거리역 예정지와 도보로 10여 분 떨어진 이 아파트는 예비 역세권 단지로 꼽힌다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “노후주택이 많았던 지역이 개발된다는 측면에서 전체적인 부동산 가치가 올라갈 수 있다”면서도 “정부가 일반 분양아파트보단 임대아파트나 소형아파트를 많이 공급하는 만큼 투자도 다르게 접근해야 한다”고 말했다.