정부, 12·16 부동산대책 전격 발표… 세제·대출·청약 규제 망라

▲ 홍남기(왼쪽) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. (연합뉴스)

고가주택에 대한 종합부동산세(이하 종부세)가 강화되고 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다. 또 민간택지 분양가상한제 대상지역이 서울 25개 자치구 가운데 절반 이상 지역으로 확대되고 과천·하남·광명시도 상한제 적용을 받게 된다. 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)도 높아져 시세 30억원이 넘는 아파트의 경우 현실화율이 80%까지 오를 전망이다.

정부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택 안정화 방안’(이하 12·16 대책)을 16일 전격 발표했다. 세제ㆍ대출, 청약 등 모든 대책이 망라됐고 앞선 9·13 대책과 강도는 비슷하지만 규제 지역 확대와 기습 발표여서 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다

우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과하는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트 오르고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%p 올라간다.

과세표준 6억∼12억원 주택은 현재 1주택자의 세율이 1.0%이지만 1.2%로 0.2%포인트 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

이에 따라 공시가격 20억원(시가 26억7000만원)짜리 주택을 보유한 3주택 이상·조정대상지역 2주택 이상 보유자는 종부세가 현행 1036만원에서 1378만원으로 342만원 오를 것으로 보인다. 재산세(417만원)까지 더하면 보유세 부담은 1795만원에 이르게 된다.

부동산 공시가격 현실화도 차질 없이 추진된다. 정부는 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 계획이다. 그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다.

내년 6월까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과가 배제되고 장기보유특별공제도 적용된다. 보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 다주택자는 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔라는 메시지로 풀이된다.

실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다. 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.

9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받지만, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있다.

투기지역과 투기과열지구에선 주담대가 더욱 까다로워진다. 이 지역에선 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택 구입용 주담대가 원천 금지된다. 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 종전 LTV 기준에 따를 경우 6억 원(15억 원×40%)까지 대출을 받을 수 있으나 앞으로는 4억8000만 원(9억 원×40%+6억 원×20%)까지만 가능하다.

또 주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 ‘갭투자’를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 기존 27기 동에서 322개 동으로 대폭 확대된다. 서울에선 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동구)을 포함한 13개구 전체 동(272곳)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 대상 지역이 부쩍 늘어난다.

또한 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공급 질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약이 금지된다.

투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.

등록 임대주택에 대한 혜택은 더 줄어든다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한되는 것이다.