속도붙은 마곡 옆 '방화뉴타운'…매물 품귀 속 호가 ‘쑥’

조합 설립으로 '매물 잠김' 심화…계약금·잔금 동시 치르려는 대기수요 여전

“방화5구역 내 부동산 물건은 지난 4월에 이미 다 손바뀜했어요. 재건축 추진위가 4월에 조합설립 인가를 구청에 신청했고 인가가 승인되면 조합원 지위 양도가 금지되잖아요. 그래서 매도자(집주인)나 매수자나 서둘러 움직인 것이죠. 지금은 사실상 매물이 씨가 말랐습니다.” (서울 강서구 방화동 S공인 대표)

서울 강서구 방화뉴타운 부동산시장 분위기가 심상치 않다. 재건축 사업이 속도를 내면서 거래 가능한 매물을 찾기가 하늘의 별 따기 만큼 어려운 실정이다. 재건축을 추진 중인 사업장들이 조합 설립인가를 받거나 조합 설립인가를 목전에 둔 상황이 되면서 원주민이 보유한 물건이 아닌 경우 거래가 불가능해졌기 때문이다.

◇수요 많은데 거래 가능 물건 많지 않아… 빌라 지분값 ‘껑충’

업계에 따르면 지난 17일 강서구청이 방화5구역 주택재건축 정비사업 조합 설립을 인가했다. 10만70㎡ 면적에 1552가구가 들어서는 방화5구역은 방화뉴타운 중 규모가 가장 크다.

문제는 조합 설립으로 부동산 거래가 쉽지 않게 됐다는 것이다. 강서구가 투기과열지구에 속함에 따라 재건축 조합이 설립된 방화5구역 내 빌라 등은 소유자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우에만 거래할 수 있다는 얘기다.

상황은 지난 6월 말께 구청에 조합설립인가를 신청한 방화3구역도 크게 다르지 않다. 내달 말께 인가를 받을 것으로 보여 거래 가능 기간이 촉박해졌기 때문이다.

인근 M공인 대표는 “5구역 내 빌라가 한창 거래될 때 3구역에서도 매매가 많이 이뤄졌다”며 “계약금을 내고 잔금을 치르기까지 보통 2~3개월이 걸리는데, 잔금 치르기 전에 조합설립 인가가 나면 조합원 지위도 얻지 못하고 현금청산 대상자가 돼버리니 거래를 서두를 수밖에 없다”고 설명했다.

그런데도 방화뉴타운은 강서구 최고 인기 지역인 마곡지구 옆에 위치한 데다 지하철 9호선 공항시장역 역세권이라는 이점 때문에 지금도 매수 문의가 끊이질 않는다.

방화동 한 공인중개사는 “재건축 조합설립 인가가 나기까지 시간이 없어 계약금과 잔금을 거의 동시에 치러야 하는 상황인데도 급매물에 대한 대기 수요가 여전히 많다”고 전했다.

현지 중개업소들에 따르면 거래가 한참이던 지난 4~5월께 방화3·5구역 내 대지지분이 넓은 빌라는 3.3㎡당 5000만 원, 대지지분이 작은 빌라는 7000만 원 수준에서 시세가 형성됐다. 현재는 매물이 쏙 들어가 시세 산정이 어렵지만 매도 가능한 원주민 물건은 희소성이 큰 만큼 지분값이 더 비싼 것으로 관측된다.

◇"사업 초기 단계인 만큼 장기 안목으로 투자해야"

지난 2003년 이명박 전 서울시장 시절 뉴타운으로 지정된 방화뉴타운은 방화1~8구역, 긴등마을 구역 등 총 9개 구역으로 사업이 진행될 예정이었다. 하지만 첫 단추인 조합설립 단계에서부터 잡음이 발생하면서 방화뉴타운 사업은 지지부진했다. 결국 9개 구역 가운데 2016년 1·4·7·8구역이 지정구역에서 해제됐다.

이 가운데 마곡지구와 딱 붙어있던 긴등마을 구역은 ‘마곡힐스테이트’로 탈바꿈해 2015년 12월 입주했다. 현재 이 아파트 전용면적 84㎡ 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)는 11억~13억 원으로 동일 면적 최고 분양가(5억4300만 원)보다 두 배 넘게 올랐다.

인근 마곡지구 개발이 방화뉴타운의 사업성까지 끌어올리며 재건축 조합들은 속도를 낼 수 있게 됐다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 이 중 가장 사업 속도가 빠른 방화6구역의 경우 오는 27일 단독 입찰한 HDC현대산업개발을 시공사로 선정할지를 두고 총회를 연다. 재개발 단지로 사업이 보류됐던 방화2구역은 현재 사업을 다시 추진하기 위해 주민 동의서를 걷고 있는 것으로 알려졌다.

다만 방화뉴타운은 사업 초기 단계에 있어 장기적인 안목에서 투자할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “최근 정부의 민간택지 분양가 상한제 적용 방침 등 재건축·재개발 단지들의 사업성을 깎아내리는 정책들이 추진되고 있어 사업 연기 가능성도 배제할 수 없다”며 “조합이 설립된 상태에서는 조합원 지위 이전(입주권 거래)도 불가능하기 때문에 입주 때가지 입주권을 계속 가져갈 수 있는 여력이 있는 지 따져본 뒤 투자에 나서는 게 좋다”고 말했다.