“아파트 값 올해 3분기가 바닥"..."2021년 4분기 고점찍는다”

이수욱 국토연구원 본부장, 부동산114 포럼서 “순환기 변동폭 축소”

(자료출처=부동산114)

전국 아파트 매매가격이 올해 3분기 저점을 찍고 상승 전환할 것이란 전망이 나왔다.

이수욱 국토연구원 주택ㆍ토지연구본부장은 19일 서울 광화문 포시즌스 호텔 그랜드볼룸에서 열린 ‘부동산 포럼 2019’에 참석해 ‘주택시장 순환주기와 전망’을 주제로 발표자로 나섰다.

이 본부장은 ‘저점→고점→저점’ 흐름으로 전국의 아파트 매매가 순환변동을 분석했을 때 작년 3분기를 정점으로 현재 하락 국면으로 접어들었다고 설명했다. 분석 데이터는 부동산114와 한국감정원의 아파트 가격 자료를 바탕으로 HP필터(시장 확장 및 수축 판단)를 이용했다.

이 본부장은 한국감정원 아파트 가격을 바탕으로 전국 아파트 매매시장의 순화주기를 보면 올해 3분기 저점 이후 2021년 4분기 고점을 찍을 것으로 예상했다. 이후 2025년 3분기에 저점, 2027년 4분기에 고점으로 각각 순환할 것으로 분석했다. 부동산114 자료를 바탕으로 분석하면 내년 3분기 저점, 2025년 3분기 고점, 2027년 3분기 저점으로 각각 전망했다.

이 본부장은 수도권 아파트 가격 순환의 경우 최근 순환 국면의 하락폭이 급격히 낮아지는 추세를 반영하면 내년 2분기가 저점이 될 가능성이 크다고 분석했다. 이후 고점은 2025년 2분기, 다시 저점은 2030년 2분기에 각각 도래할 것으로 내다봤다.

이 본부장은 “순환기 고점과 저점의 변동폭(높이)도 낮아지는 경향”이라며 “주택매매가격은 2005년 3월 이후로 변동성이 둔화 추세로 과거에 비해 가격 급등이나 급락 가능성이 적어졌다”고 설명했다.

아울러 이 본부장은 인구구조 변화가 주택시장에 미치는 영향이 큰 만큼 주시해야 한다고 강조했다.

통계청의 ‘2017~2067년 장래인구특별추계’ 자료를 보면 15~64세 생산가능인구는 작년부터 감소하기 시작해 2020년대 초반에 20만 명대, 2024년부터 30만 명대, 2029년 40만 명대 감소할 것으로 예상되고 있다. 동시에 65세 이상 고령인구는 올해 769만 명에서 2025년에 1000만 명을 돌파하고 2029년에는 1252만 명으로 증가할 것으로 추산되고 있다.

이 본부장은 “인구 정점 변화, 생산가능인구 감소, 고령화 등으로 노동력 부족과 소비 감소 현상이 나타나 가구분화 감소에 따른 주택수요 감소, 공간적 차별화 심화 등 주택시장 영향력이 확대될 것으로 예상한다”고 설명했다.

이 밖에 이 본부장은 인구구조 변화 이외 주택시장 변동 요인으로 △낮은 실질 성장률과 저성장 지속 △풍부한 유동성과 저금리 △주택수요 감소 △대도시 인구 증가(일자리 집중) 등을 꼽았다.