[표준지 공시지가]"세금 만큼 가격 올리면 살 사람 있을지 의문'...상가 투자 먹구름

표준지 공시지가가 2008년 이후 11년 만에 가장 큰 폭으로 오르면서 상가 소유주들의 한숨이 짙어지고 있다.

12일 부동산 업계에 따르면 올해 전국 기준 표준지 공시지가가 9.42% 오르면서 상가주들의 부담이 가중되고 있다.

공시지가는 보유세와 각종 부담금의 부과 기준으로, 비주거용 부동산의 토지 부분에 대한 과표 기준으로 활용된다. 때문에 공시지가가 크게 오를수록 조세 증가에 따른 실질 수익률 감소로 상가 투자의 매력은 줄어들게 된다.

서울 상가 시장은 경기 위축으로 이미 소득수익률 감소를 겪는 상황이었다. 소득수익률이란 분기 순영업소득을 기초 자산가치로 나눈 값으로 높을수록 그 자산을 통해 벌어들이는 돈이 상대적으로 많다는 뜻이다.

한국감정원에 따르면 서울 중대형 상가의 소득수익률은 지난해 4.00%에서 올해 3.85%로 감소했다. 소규모 상가는 지난해 3.21%에서 올해 3.02%로 줄었다. 그나마 규모가 큰 집합상가가 4.74%에서 4.71%로 감소하는 데 그쳤다.

상가는 규제로 점철된 주택시장의 ‘틈새’ 투자처로 알려졌지만 연이어 늘어난 악재에 주택 못지않은 상황이 됐다.

지난해 10월 도입된 임대업이자상환비율(RTI)은 담보가치 외에도 임대수익을 평가해 대출을 제한하는 제도다. 오는 3월부터는 제2금융권에도 도입이 이뤄져 상가 투자로 유입되는 자금을 옥죈다.

특히 새로 개정된 상가임대차보호법은 연 임대로 인상률이 9%에서 5%로 내려가고, 계약갱신청구기간이 5년에서 10년으로 늘어나 상가주의 예상 수익률 감소로 이어졌다. 게다가 상가임대차 보호 대상자를 확대하기 위해 서울의 경우 환산보증금 기준액을 기존 6억1000만 원에서 9억 원으로 높일 예정이기 때문에 새로 기준에 포함되는 상가는 투자 매력이 낮아질 수밖에 없다.

이에 더해 공시지가가 대폭 오르면서 상가 매매가격도 동반 상승해 시장의 거래가 정체될 수 있다는 분석도 나온다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가주는 공시지가가 오르는 걸 기준으로 상가 시세를 정할 수 있다”며 “공시지가에 따라 상가 가격을 올려 팔려는 매도자와 기존 가격에 사려는 매수자의 줄다리기 때문에 거래가 원활하지 않을 수 있다”고 말했다.

노후 수익을 보장받기 위해 상가에 투자한 은퇴한 고령층의 경우는 과세부담이 커질 수 있다는 지적도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시지가의 시가반영률 현실화로 인한 세부담 전가 및 건보료, 기초연금 등 복지수급에 부담이 가지 않도록 정부가 추가 점검해야 한다”며 “부동산에 편중된 고령층의 자산을 변경할 수 있도록 거래세 인하 및 다주택자 양도세 중과 정상화가 필요하다”고 제언했다.