방치되는 뉴타운·재개발 해제지역…10곳 중 5곳 '무대책'

서울의 뉴타운·재개발 해제지역 과반수가 주거 재생방안을 찾지 못한 채 방치되고 있다.

6일 서울연구원이 조사한 ‘뉴타운·재개발 해제지역 실태분석과 주거재생방향’ 정책 연구에 따르면 올해 2월 기준 서울 683개 정비(예정) 구역 중 393개소가 해제를 결정하고, 262개소가 정비사업을 정상 추진한 것으로 나타났다. 나머지 28개소는 해제 또는 정상 사업 추진이 결정되지 않은 상태다.

해제를 결정한 393개소 중 56.5%에 해당하는 222개소는 새로운 주거 재생 대안을 찾지 못하고 있다. 뉴타운·재개발 지역으로 당초 지정 시 관리 필요성을 인정받은 구역들인 만큼 시설 노후화와 열악한 생활 환경 문제가 계속해서 제기되고 있다.

실제 해제지역 건축물 노후도 현황을 보면 20년 이상 된 건축물이 60%를 넘는 지역이 전체 해제지역의 약 87.5%에 해당했다. 30년 이상 경과된 노후건축물이 60% 이상인 지역은 전체의 28.0%로 정비 및 개량이 시급한 실정이다.

다만 기반시설도 제대로 갖춰져 있지 않은 지역들이 많아 주택 개량에 나서려는 자발적인 유인이 부족하다는 평가다.

특히 해제지역은 도로 연결성을 뜻하는 접도 조건이 상대적으로 열악했다. 해제지역 평균 접도불량률은 22.4%에 달했으며. 해제지역 약 16%(59개소)가 4m 미만 접도불량률이 50% 이상인 것으로 나타났다. 현행법상 건축을 하고자 하는 토지는 4m 이상 너비 도로를 확보하지 못하거나 2m 이상 토지와 도로가 접하지 않으면 건축할 수 없다.

뉴타운·재개발 사업은 이명박 전 대통령의 서울시장 재임 시절인 2002년 시작됐고 오세훈 전 시장을 거치면서 우후죽순 늘었다. 서울의 균형발전이라는 명목으로 출발했으나 지나치게 많은 지역이 지정되면서 ‘난개발 논란’이 일었다. 게다가 주민 간 이해관계 차이로 개발이 지연되면서 지역 슬럼화, 매몰비용, 주민 갈등 등의 부작용이 발생했다.

결국 박원순 서울시장은 임기 2년 차에 뉴타운 출구전략으로 뉴타운·재개발 지역 해제에 나섰다. 현재 일몰제가 적용돼 정비구역 지정 후 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합설립인가 이후 3년 안에 사업계획인가를 신청하지 않으면 자동으로 정비구역에서 해제된다.

또 정비구역 주민 중 3분의 1이 해제를 요청하고 찬반투표를 통해 찬성표가 과반에 못 미치면 서울시장이 직권해제할 수 있다. 윤영일 민주평화당 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 박원순 서울시장이 2013~2017년 5년간 서울시장 직권으로 해제한 재건축·재개발 사업장은 170곳에 달한다.

윤영일 의원은 “서울시 내 신규 택지공급이 사실상 중단된 상황에서 정비사업을 통한 공급 외에는 현재 뾰족한 대안이 없다”며 “재개발, 재건축사업 구역의 축소는 서울시 내 신규주택 공급 부족으로 이어질 것”이라고 우려했다.

정부와 서울시가 원주민 주거 안정 및 저층 주거지 보존 등의 개발 철학을 고수하는 만큼 대규모 정비사업을 유도하지 않더라도 해제지역의 열악한 주거 환경을 개선하기 위한 종합계획이 필요하다는 주장이 나온다.

서울연구원은 정책 연구를 통해 해제지역의 주택 노후화 정도와 기반시설 여건 등을 고려해 공공 지원 우선순위를 두고 정책을 추진할 것을 제안했다. 공공이 해제지역의 유형에 따라 소규모 정비사업, 도시재생활성화사업, 주거환경관리사업, 집고치기 사업 등을 맞춤형으로 제안하고 지원에 나서야 한다는 제언이다.

다만 정부와 서울시가 집값 과열 이슈에 민감한 만큼 적극적인 개선 활동에 나설지 의아해하는 목소리도 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 뉴타운이나 대규모 재개발을 대체하는 개념으로 도시재생을 꺼냈지만 이에 따라 집값이 오르는 건 또 꺼리고 있다”며 “집값이 강남과 강북의 주거 여건 차이를 그대로 반영하고 있는 만큼 강북 주거 환경 개선을 위해 더 적극적으로 움직여야 한다”고 말했다.