[8·2대책 1년] “실수요자 보호 취지 무색하게 주택시장 양극화 부추겨”

전문가 “투기적 가수요 억제 효과 있었지만 지방 주택시장 냉각…계층별 맞춤 규제·거래세 인하 등 필요”

“주택 시장 양극화”

정부가 실수요를 보호하고 단기 투기 수요를 억제한다는 취지로 8·2 부동산 대책을 내놓은 지 1년, 전문가들은 그 결과로 주택 시장 양극화가 심화했다는 데 의견 일치를 보였다.

2일 부동산 전문가들은 정부가 8·2 대책을 적용한 지난 1년 당초 목적처럼 실수요 위주로 시장을 재편했는지를 두고 평가가 엇갈렸다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대책에 따라 투기과열지구, 투기지역을 지정하면서 대출, 청약 규제가 강화되고 재건축초과이익환수제를 시행하는 등 투기적 가수요를 억제하는 효과가 있었다”며 “양도소득세와 다주택자 및 1주택 비과세 조항 강화 등으로 갭투자 수요도 감소했다”고 평가했다. 다만 광범위한 수요 억제가 주택 시장 양극화를 키웠다는 평가도 덧붙였다. 그는 “생각보다 강력한 수요억제책에 입주 과잉 문제, 지방 경기 위축 문제 등이 겹쳤다”며 “최근 거래량 급감과 ‘똘똘한 한 채’ 선호로 주택 시장이 매우 양극화하고 있다”고 지적했다.

8·2 대책을 “절반의 성공”으로 평가한 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 역시 “가격 안정화에 대해선 부분적인 성공을 거뒀지만 과도한 규제 위주의 대책으로 인해 서울과 지방 간의 양극화, 특정 지역으로의 수요 쏠림 현상 등이 빚어졌다”며 “특히 재건축 규제로 인해 공급이 필요한 서울 등 도심지의 주택 공급이 제약돼 주택 가격 불안 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 지난 1년을 “혼란의 연속”으로 정의했다. 심 교수는 “현재로선 일부 지역에서 가격 상승 폭을 여전히 키우기 있어 가격 안정화를 이룬 것으로 평가하기 어렵다”며 “다만 투기꾼들에게 ‘가만히 있으라’는 경고적인 신호를 주는 데는 성공한 것으로 보인다”고 평가했다. 그는 “지난 1년은 계속해서 늘어나는 다주택자 규제로 인해 시장이 갈피를 잡기 어려웠다”며 “다주택자 규제가 중·장기적으로 서민들의 임대주택 부족으로 이어질 수 있고 건설업체들까지 영향을 받아 거시경제 악화도 발생할 수 있다”고 지적했다.

이같이 정부가 과도한 규제를 가해 부동산 시장만이 아닌 경제 전반에 침체가 생길 수 있다는 우려가 모였다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “투기와의 전쟁을 선포한 정부가 부동산 시장을 계속해서 옥죄면 경기도 연달아 위축될 수 있다”며 “경기부터 살리고 규제를 가하는 방향으로 순서를 조정했으면 어땠을까 하는 생각이 든다”고 설명했다. 이어서 권 교수는 “강남은 강남에 맞게 서민은 서민에게 맞게 맞춤형 대책이 필요한 시점”이라며 “정체된 서울 노원구를 투기지역에서 제외하는 등 부동산 시장이 급락하지 않게 주의할 필요가 있다”고 덧붙였다.

아울러 8·2대책의 보완을 위해 함영진 랩장은 거래 절벽 해소를 위한 거래세 인하, 두성규 위원은 재건축 등 도시정비사업의 규제 완화, 심교언 교수는 지방을 고려한 정책 조율, 권대중 교수는 맞춤형 규제 적용 등을 방안으로 제시했다.

전문가들은 정부가 4년 임기를 남겨 둔 상태이기 때문에 향후 주택 시장의 과열 양상이 감지되면 추가 규제를 적용할 것으로 봤다. 가능한 규제로는 민간 분양가상한제, 재건축 연한 강화, 토지공개념 도입, 거래허가제 등이 남아 있다는 설명이다.