집값 전쟁, ‘공시가격’의 모순...세금폭탄 이면에 시세차익 복병

정부가 재건축 초과이익 환수에 따른 예상 부담금을 발표하고 보유세 인상을 추진하는 가운데 재건축 부담금과 보유세의 부과 기준이 되는 공시가격에 대한 관심이 쏠리고 있다. 공시가격이 높을수록 재건축 부담금은 감소하는 반면 보유세 부담은 늘어나기 때문이다. 일각에서는 공시가격이 실거래가를 제대로 반영해야 부의 쏠림 현상을 막을 수 있다는 주장이 끊임없이 제기되고 있다.

25일 부동산 업계에 따르면 국토교통부가 시뮬레이션을 통해 발표한 재건축 예상 부담금과 기획재정부 중심으로 추진 중인 보유세 인상안 등으로 인해 부동산 시장은 일대 혼란에 빠졌다. 이에 집주인이 더욱 눈여겨봐야 할 변수로 공시가격이 떠오르고 있다.

공시가격 산정 방법은 단독주택과 공동주택의 경우로 나뉜다. 단독주택은 국토부가 표준주택가격을 발표하면 각 시군구가 이를 토대로 개별주택가격을 산정해 발표한다. 공동주택은 한국감정원의 조사를 토대로 국토부가 공시가격을 산정해 발표한다.

공시가격은 화두로 떠오른 재건축 부담금의 산정 기준으로 작용한다. 재건축 부담금은 재건축사업 종료 시점의 주택가액에서 개시 시점 주택가액, 가만히 놔뒀어도 올랐을 가격상승분과 개발비용을 뺀 액수로 부과한다. 때문에 개시 시점 주택가액 기준인 공시가격이 높을수록 부담금이 줄어들 여지가 생긴다. 정부가 시장의 예상을 뒤엎는 재건축 부담금을 발표하자 현실을 60% 정도 반영한 공시가격이 원인이라는 분석이 이어졌다.

하지만 재건축조합 입장에서 부담금이 줄더라도 공시가격의 실거래가 반영률이 높아지는 것을 반기긴 어려워 보인다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “공시가격이 높아지는 것을 반기는 집주인은 아무도 없다”며 “공시가격이 높아져 재건축 부담금을 줄이는 한이 있어도 또다시 보유세의 기준이 되기 때문에 결국 손해다”고 설명했다.

이처럼 공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세) 산정에서도 기준으로 적용된다. 최근 정부의 보유세 인상안의 구체적 내용 중 하나가 공정시장가액 비율 조정이다.

공정시장가액은 공시가격에서 실제 과표로 적용되는 비율을 정하는 것이다. 주택은 공시 가격의 60%, 토지와 건축물은 70%를 기준으로 ±20% 범위에서 조정된다. 공시가격에서 공정시장가액 비율만큼만 세금을 물리게 돼 있는 셈이다.

때문에 보유세를 제대로 물리기 위해서는 공정시장가액 비율을 폐지하고 공시가격을 현실에 맞게 조정해야 한다는 주장이 나온다. 실제 24일 발표된 표준단독주택가격은 서울에서 7.92% 상승한 것으로 나타났지만, 한국감정원 통계에 따르면 같은 기간 서울의 단독주택 평균 매매가격은 22.11% 오른 것으로 나타났다.

정세은 참여연대 조세개혁센터 소장은 “서울 아파트의 경우 실거래가가 높은 아파트가 많은 지역일수록 공시가격의 현실 반영률은 낮아 주택의 자산 가격이 높을수록 상대적 조세부담률은 낮다”며 “설상가상으로 과세표준을 더욱 낮추는 공정시장가액비율까지 되는 현행 부동산 세제는 조세 정의를 심각하게 왜곡하고 있다”고 강조했다.