신DTI 적용시 연봉 7000만원 직장인 신규대출 3.9억→1.8억 줄어

내년부터 추가 주담대 15년 만기 제한…청년 무주택자 미래소득 반영 한도 상향

내년 1월부터 기존 주택담보대출이 있는 차주가 새로운 집을 사면서 대출을 받는 경우 대출금이 최대 절반 이상 줄어든다. 정부가 기존 주담대 원금도 DTI(총부채상환비율) 산정 시 부채에 반영하는 신(新)DTI를 도입하기 때문이다. 그만큼 신규 대출받기가 어려워진다.

금융위원회는 지난달 24일 내놓은 가계부채 종합대책의 후속 대책을 26일 발표했다. 이번 대책에는 가계부채 종합대책에서 발표한 신DTI, DSR(총체적상환능력심사제)의 세부적 소득과 부채 산정 방식을 담았다.

◇두 번째 주담대 만기 15년 제한…대출액도 절반 이상 줄어 = 신DTI의 가장 큰 특징은 연 원리금 상환액에 기존 주담대 원금이 반영된다는 점이다. 현재는 신규 주담대는 원리금을 모두 반영하지만, 기존 주담대는 다른 신용대출 등과 함께 이자만 반영했다. 기존에 주택 대출을 받은 차주들은 추가 대출이 줄어들 수밖에 없다.

더욱이 추가 주담대는 만기가 15년으로 제한된다. 만기를 늘려 원리금 상환액을 낮추는 방식으로 대출액을 불리는 것을 막기 위해서다. 단 만기 15년 제한은 DTI 비율 산정 시에만 적용되며, 실제 상환기간은 이를 초과하는 것이 가능하다.

금융위가 제시한 사례에 따르면 신DTI 도입 시 다주택자는 최대 기존보다 대출액이 절반 이상 줄어든다.

기존 주담대로 1억8000만 원을 빌린 연소득 7000만 원인 차주가 있다고 가정해 보자. 해당 차주가 조정대상지역에 있는 아파트를 사며 대출을 받는다면, 기존에는 3억8900만 원을 빌릴 수 있었다. 하지만 앞으로는 1억8400만 원으로 대출액이 반토막 이상(52.7%)으로 줄어든다. 기존 주담대 원금을 부채에 반영하고 두 번째 주담대의 만기가 15년으로 제한돼 상대적으로 부채가 많이 잡히는 탓이다.

다만 이사 등으로 인한 일시적 다주택자들은 부채 반영에서 예외를 적용받을 수 있게 했다. 기존 담보대출을 받는 집을 즉시 처분하면 기존 DTI처럼 이자만 연 원리금 상환액에 반영한다. 2년 이내 기존 주택을 처분하기로 하면 기존 주담대 원금도 부채에 반영(신DTI 적용)하되, 15년 만기 제한은 적용받지 않는다.

◇청년·무주택자 대출 한도 늘어 = 신DTI에서는 미래 증가 소득이 반영되는 만큼 무주택자 청년과 신혼부부 등의 대출액이 늘어난다.

기존에는 차주의 소득을 1년치만 확인했다면 내년 1월부터는 최근 2년간 증빙소득을 확인한다. 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득 확인 자료를 확인한다. 2년간 증빙소득을 제출할 시 차주의 장래 소득 증가가 예상된다면 나이와 무관하게 소득을 가산해주기로 했다.

금융위가 제시한 사례에 따르면 최근 2년간 증빙소득(4000만 원)을 제출한 무주택 차주가 만기 20년으로 조정대상지역 아파트를 추가 구매하면서 대출받는 경우 기존에는 2억9400만 원을 빌릴 수 있었다. 내년 1월부터는 미래 소득 증가분을 반영해 3억8500만 원으로 대출액이 31% 늘어난다. 해당 차주의 소득이 장래 예상 소득 증가분을 반영해 약 5239만 원으로 증가했기 때문이다. 장래 예상 소득 증가율은 각 금융사마다 자율적으로 정하면 된다.

청년층과 신혼부부는 1년치 증빙소득만 제출해도 장례 예상 소득 증가분을 반영하기로 했다. 이들은 2년치 증빙소득을 제출해 장래 소득을 감안할 때에도 일반 대출자보다 증액한도를 더 늘려주기로 했다.

또한 내년 3월부터 부동산임대업자는 지출하는 이자비용 대비 벌어들이는 임대소득 비율(RTI·Rent to Interest)이 상가의 경우 1.5배, 주택의 경우 1.25배에 미달하면 대출받기가 힘들어진다. 금융당국은 내년 1월 이런 내용의 개인사업자 여신심사가이드라인을 제정하고 3월부터 시행할 방침이다.