[8.2 부동산대책]서울 전역·과천·세종 투기과열지구 지정하고 양도소득세 강화된다

▲8.2 부동산대책 주요 내용(자료=국토교통부)

새 정부가 지난 6월19일 부동산대책을 내놨음에도 부동산 시장 과열 양상이 멈추지 않으면서 6주만에 새로운 대책을 내놨다.

2일 정부는 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

이번 방안에 따라 우선 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하게 된다.

또한 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정한다.

투기과열지구, 투기지역 모두 오는 3일자로 지정 및 효력이 발생한다.

또한 민간택지에 대한 분양가상한제 적용요건을 개선하고 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정할 방침이다. 이는 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 적용기준 개선을 위한 주택법 시행령 개정 9월중 추진할 계획이다.

아울러 재건축부담금 부과 유예를 추가연장 없이 내년 1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하게 된다.

투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한되지만 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용하는데 앞으로는 예외사유를 엄격히 해 투기과열지구의 실효성을 강화할 예정이다.

다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획이다.

이와 함께 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하고 현재 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정하고 있는데 앞으로는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착을 제고한다.

아울러 현재는 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없었지만 앞으로는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한하게 된다.

특히 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리하고 내년에 집값이 안정되면 부동산시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석한 후 선정여부 검토할 예정이다.

지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하고 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기한다.

또한 조정대상지역에서는 양도소득세도 강화된다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제하게 된다. 이 제도는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

현재 2년 이상 보유 양도가액 9억원 이하일 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 해당되지만 앞으로는 여기에 2년 거주 항목도 추가 된다. 만약 9억원을 초과할 경우 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세하고 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다.

이와 함께 내년 1월1일부터 양도하는 분양권의 경우 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용한다.

또한 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한하고 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40%를 적용하게 된다.

현재 LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40% 적용하고 있는데 앞으로는 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTV·DTI를 각각 40% 적용한다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화할 예정이다. 이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용할 수 있다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV․DTI를 10%p 완화해서 적용할 계획이다.

이 대상으로는 △무주택세대주 △부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하 △주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하가 적용받는다.

이와 함께 HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한된다.

또한 자발적 임대주택 등록을 유도하기 위해 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외 하는 등의 인센티브를 줄 예정이다.

인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토하게 된다.

현재 모든 부동산 거래는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화하고 있는데 향후 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화하게 된다.

주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도를 도입하고 그럼에도 분양권 불법 전매시 현행 3년이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금에서 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금으로 처벌이 강화된다.

그 동안 공급부족에 대한 지적이 계속되면서 정부는 2019년 이후에도 공공택지, 민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 등을 추진한다.

지속적인 주택공급을 위해 그린벨트 해제 등을 통해 ‘신규 공공주택지구’를 개발해 교통이 편리한 곳을 중심으로 신규택지 확보를 추진한다.

또한 현재 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고 납입횟수, 예치기준금액 충족시 1순위 자격이 생겼지만 앞으로는 투자과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화한다.

이외에도 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제하고 오피스텔도 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 시행하게 된다.