서울 강남권 투기과열지구로 묶는다고?

추가 대책 발표 임박---주택시장 위축 불가피

『최영진 대기자의 현안진단』

정부가 더 강력한 주택시장 규제책을 내 놓을 모양이다.

빠르면 이번 주내 관련 정책이 가시화될 것 같다.

11.3대책과 6.19대책 등 잇따른 억제책에도 불구하고 주택시장이 오히려 투기장세로 바뀌고 있어 이를 제어하기 위한 또 다른 강력한 처방전이 필요해진 것이다.

국내·외 경제 변수와 수급상황·정책 등을 고려할 때 주택경기가 어느 정도 진정될 법도 한데 그렇지 않으니 정부로서도 다른 방도를 세울 수밖에 없는 처지가 됐다.

그렇다면 정부가 고려하는 규제 방안은 뭘까.

가장 먼저 꼽히는 것은 주택가격 급등을 부추기는 재건축시장 억제책이다.

일단 강남4구를 비롯한 주요지역을 투기 과열지역으로 묶어 재건축 아파트 거래를 위축시키는 것이다. 재건축 추진 단지에 대해 조합원 지위 양도를 전면 금지하는 방안을 일컫는다.

이렇게 되면 재건축 아파트 거래시장이 위축돼 가격 급등 현상은 어느 정도 제어될 게 분명하다. 게다가 투기과열지구에 편입되면 LTV·DTI와 같은 담보대출 기준이 강화돼 은행권을 통한 자금 조달이 그만큼 어려워진다.

그다음은 주택거래신고제 도입이다. 과거 투기가 판을 치던 시절에 많이 써 먹던 수법이다.

이는 일정 규모 이상의 기존 주택을 구입할 때 정해진 기일 안에 관할 관청에 계약내용· 실거래가 신고와 함께 해당 주택에 대한 입주 계획서 제출 등의 부담을 줘 가수요를 억제하는데 목적이 있다. 아무래도 자금출처 조사 등을 우려해 가수요가 많이 살아지지 않겠느냐는 얘기다.

그렇다고 신고제의 효능이 대단한 것은 아니다.

말 그대로 신고제여서 집을 구입해 전세를 놓는 이른바 ‘갭 투자’ 일지라도 규정만 잘 지키면 시비를 걸기 어렵다. 좀 번거롭기는 하나 자금조달 계획서 등만 제출하면 구입한 주택에 입주를 하지 않는다고 거래 자체를 금지할 수는 없다.

물론 신고제보다 강한 허가제를 적용하면 가수요자의 거래를 제한할 수 있다. 그러나 허가제는 쉽게 도입할 수 있는 사안이 아니다. 성숙된 시장 경제 체제에서는 적합하지 않는 제도이고 설령 시행한다 해도 주택경기를 급속도록 얼어붙게 만들어 부작용이 더 커진다. 빈대 잡기 위해 집을 태우는 어리석은 짓이 될 거라는 소리다.

다음은 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 기준을 강화하는 일이다. 비과세 기준 가운데 거주 요건을 부활하는 방안이다. 과거에는 3년 거주, 5년 보유와 같이 비과세 기준이 강했다. 해당 집에 일정기간 의무적으로 거주하지 않으면 양도세 면제 혜택을 주지 않았다.

아마 가수요를 제거하는 데는 이만한 방안을 찾기 어려울 게다. 그래서 부동산업계는 거주요건이 부활될 가능성이 높다고 말한다.

또 다른 방안으로는 분양가 상한제 적용이다.

박근혜 정부시절 최경환 경제부총리가 주택시장 활성화 명분으로 이 제도를 전면 폐지했다. 이로 인해 주택업체들 간 분양가 올리기 경쟁이 벌어지면서 기존 주택가격도 덩달아 급등하는 현상이 벌어졌다. 분양가가 올라가면 주변의 기존 아파트 값도 오르게 돼 있다.

당시 꽉 막힌 거래시장의 숨통을 트기 위해 어쩔 수 없이 상한제를 풀어줬더라도 과열 징후가 나타났을 때 다시 묶었어야 했다. 그냥 내버려 둔 게 화근이 됐다.

정부가 온갖 논리를 들어가면서 분양가 상한제의 부당성을 주장하는 주택업체 편을 들어 줌으로써 집값만 잔뜩 올려놓고 말았다는 얘기다. 대신 주택업체들은 엄청난 돈을 벌었지만 말이다.

청약 제도 강화도 이번 대책의 고려 대상일 듯싶다.

11.3대책 때 많이 강화했으나 1순위 요건을 더 조일 필요가 있다. 정부가 청약통장 가입 기준을 너무 풀어주는 바람에 웬만한 사람은 다 통장을 갖고 있을 정도다.

그래서 청약통장 가입 요건은 물론 1순위 자격을 통장 개설 1년 이후에서 2년으로 늘리고 거주 의무 조건을 붙여 청약 가점제 대상 물량을 확대하는 것도 도입할 만한 사안이다. 거주 의무가 없으면 분양권 장사만 시켜주는 꼴이어서 반듯이 몇 년간의 거주 의무조건을 달아야 한다. 무주택 서민의 주거 안정을 위해 마련한 보금자리주택이나 행복주택도 거주 의무 요건이 없어 당첨자가 중간에 분양권을 팔고 나가는 투기만 부추겼다.

임대주택제도 또한 손을 봐야 할 대상이다. 돈 많은 사람이 임대주택사업제도를 이용해 수없는 주택을 매집하는 사례가 적지 않다. 임대주택사업 등록을 하게 되면 일정 다주택자에 대한 불이익은 고사하고 오히려 각종 혜택이 주어진다.

개인 임대주택사업자에 대해서는 가구수 제한을 둬 자본가들의 무분별한 주택 매집 행위를 방지해야 한다. 그래야 주택 수요도 억제된다.

물론 새로운 대책이 나온다 해도 기존 분양 주택이나 거래 분은 별 영향이 없다. 제도가 발효되는 시점부터 관련 규정이 적용되기 때문이어서 그렇다.

아이러니하게도 서민을 위한다는 문재인 정부가 들어서면서 오히려 떼를 지어 몰려다니는 돈 많은 투기수요가 더 많아졌다.

규제를 내 놓을수록 집값이 올랐던 노무현 정부의 우를 범하지 않으려면 시장의 속성을 철저히 파악한 뒤 대응책을 세워야 한다.

그렇지 않으면 다른 부작용만 키울 뿐이다.

더욱이 업체 위주가 아닌 소비자 편에 선 정책이어야 주택시장 안정화에 도움이 될 게다. 주택업체 살리기 정책은 결국 집값을 부추기자는 것과 다를 게 없다.