상가ㆍ오피스텔 등 수익형 부동산 시장 비상

7월부터 부동산 임대사업자 대출금도 원금 분할 상환제 적용

『최영진 대기자의 현안진단』

주택에 이어 상가·빌딩과 같은 수익형 부동산에도 원리금 분할 상환제가 적용될 모양이다.

불어나는 가계대출을 줄이는 방안으로 금융 당국이 올 하반기부터 시행하겠다는 밝혔다.

금융위원회는 지난 1월 부동산 임대업 여신심사 가이드라인을 내 놓았다.

내용을 보면 올 7월부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상 분할 상환을 의무화하겠다는 것이다.

아파트 대출처럼 이자는 물론 매달 얼마씩 원금을 갚아 나가는 방식이다.

이 방안이 본격적으로 실행되면 부동산 시장에 엄청난 파장이 불가피할 것으로 보인다. 어쩌면 큰 재앙을 불러 올지 모른다.

그도 그럴 것이 요즘 수익형 부동산 시장도 사정이 안 좋아 이자와 원금을 갚고 나면 남는 게 별로 없다. 경우에 따라서는 임대료로는 대출 원리금 충당이 안 돼 주인이 생돈을 보태야 한다.

요즘 대부분의 상가와 소형 빌딩 수익률은 3~4%에 불과한 경우가 허다하고 경쟁이 심한 곳은 임차인을 못 구해 손실을 입기도 한다.

이런 마당에 대출금의 원금을 분할 상환하라고 하면 상가나 사무실 건물과 같은 수익형 부동산 주인은 자칫 쪽박을 찰 신세로 전락할 수도 있다.

더욱이 수익형 부동산은 은퇴자들의 노후 생활 대비용으로 투자한 경우가 많아 분할 상한제 도입에 따른 후폭풍은 거세질 게 분명하다.

7억원 짜리 상가를 살 때 은행에서 3억원을 빌렸다고 가정하면 원금의 30분의 1 분할 상환 기준을 적용할 때 상환금액은 연 1000만원이 된다. 이럴 경우 투자 수익률이 4%에 밑으로 떨어지면 각종 세금과 은행 이자를 빼면 남는 게 없다는 얘기다. 원금 상환 부담으로 임대사업은 적자를 면하기 어렵다는 의미다.

중간에 임차인이 나가 몇 달 공실이 생기면 대출 원리금을 못 내는 일이 다 반사로 벌어지지 않겠는가.

상황이 이런 식으로 전개되면 임대수익으로 노후 생활을 하는 은퇴자는 졸지에 극빈자 신세로 전락할 듯싶다.

부동산 시장이라고 온전할 리가 없다.

분양 중인 부동산은 투자자가 없어 부도위기에 몰릴 게 분명하고 이미 분양한 것도 해약 사태가 벌어질 공산이 크다.

수익형 부동산 거래 절벽으로 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙게 된다는 얘기다.

임대사업을 해봤자 남는 게 없다면 누가 건물을 사겠는가 말이다.

이는 임대사업을 위한 주택·오피스텔· 분양형 호텔· 레지던스 등과 같은 수익형 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 수 없다.

이는 부동산 시장 전반이 붕괴될 수 있다는 의미다.

부동산 가격의 절반을 은행 대출로 충당하는 그동안의 거래 시장에 원금 분할 상환제가 도입되면 그야말로 동면상태에 이르지 않겠느냐는 얘기다.

임대료를 올려 돌파구를 찾으면 되지 않겠느냐고 하겠지만 장사가 안 돼 오히려 깍아 달라고 하는 판에 그럴 수도 없다.

장사가 잘 되는 일부 지역을 제외하고는 임대료 인상 카드를 꺼내들었다가는 그럭저럭 버티고 있던 임차인마저도 떠나버린다.

정말 사면초과다.

물론 금융당국은 수익형 부동산의 분할 상환제를 계획대로 실행에 옮길지는 미지수다.

가계대출이 자꾸 늘어나니 어떤 방법을 동원해서라도 이를 줄이려는 의지는 이해가 되나 부동산 시장에 미치는 파장도 생각해야 한다.

앞으로 들어설 새 정부의 정책 방향도 모르는 상태에서 이를 거론하는 것도 문제지만 금융당국이 너무 성급하게 대출 규제를 강화하려고 드는 점이 더 걱정이다.