공공토지·시유지 임대료 80% 이하 임대주택 서울리츠 첫 선

2030세대에 집중 공급… SH공사 주도 2018년까지 2만호 공급

서울시가 공공토지와 시유지 등에 리츠 방식을 결합한 새로운 유형의 민관협력 임대주택 사업모델인 ‘서울리츠’를 개발했다. 주요 대상자는 사회초년생과 신혼부부들이며 주변 임대료 시세의 80% 이하, 임대료 상승률 연 5% 이하로 정해 평균 7년 동안 거주할 수 있도록 했다.

이 사업은 서울시 SH공사가 주도적으로 이끌며 민간의 참여를 유도하고 오는 2018년까지 2만 가구를 공급할 계획이다. 1호 시범사업지로는 은평뉴타운 기자촌 부지가 선정됐다.

박원순<사진> 서울시장은 30일 서울시청에서 기자설명회를 열고 2030세대의 주거고민을 해결하기 위해 이 같은 내용의 서울리츠를 설립했다고 발표했다.

박 시장은 이 자리에서 “신혼부부와 사회초년생은 향후 서울의 성장을 이끌 세대지만 고용문제와 주거문제가 맞물려 새로운 주거빈곤층으로 떠오르고 있다”면서 “청년층의 주거비 부담을 낮추기 위해 보증금 지원 같은 간접적인 정책보다는 이들에게 맞춤형 주택을 제공하는 직접적인 주택정책이 필요해 서울리츠를 설립했다”고 말했다.

▲사진제공=서울시

서울리츠 4대 기본방향은 △시민·공공 함께 참여 △기존 공공정책 병행 △건설관행 혁신 △저렴하고 안정적 주택 공급이다.

먼저 시는 시민이 공공과 함께 주거문제 해결에 참여하도록 했다. 사업이 안정되면 시민들도 서울리츠에 투자할 수 있도록 공개모집할 예정이라고 시는 강조했다.

시는 기존 공공임대주택 공급사업은 지속적으로 추진하면서 서울리츠라는 새로운 주택공급방식을 계속 발전시켜 나갈 방침이다. 또 2030세대를 위한 맞춤형 주택을 공급하면서 주변시세 80%이하, 임대료 상승률 5% 이하로 SH공사가 50년 이상 장기 운영해 주거안정성을 최대화한다.

아울러 토지임대방식을 통한 저렴한 토지비용과 건설관행 혁신으로 각종 부대비용을 줄여 사업비를 절감할 계획이다.

서울리츠는 토지유형과 공공-민간의 결합방식에 따라 △공공토지형(공공토지 활용) △역세권형(역세권 지역 규제완화 지원 활용) △정비사업형(정비사업 정체된 지역 정상화에 리츠 활용) △소규모 민간토지형(공동체·사회주택) 등 4가지 유형으로 세분화된다. 그 중 공공토지형이 주를 이룰 전망이다.

리츠(REITs)는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 대출에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 방식이다. 보통 자산은행회사 등이 설립과 운영 주체가 되는 것과 달리 서울리츠는 공공(SH공사)이 맡는다.

SH공사가 자본금을 출자해 일종의 부동산투자회사인 리츠를 설립하고 민간자금의 투자를 받아 임대주택을 건설, 주변 임대료 시세의 80% 이하, 임대료 상승률 연 5% 이하로 평균 7년 동안 거주할 수 있도록 공급한다.

서울시가 리츠 방식의 임대주택을 도입하는 것은 이번이 처음으로 서울리츠는 50년 이상 장기 임대주택으로 공급해 주거안정성을 최대화한다. 주요 공급대상은 2030 사회초년생과 신혼부부 가운데 소득분위 7분위 이하로, 전체 물량의 80% 이상이 이들에게 공급된다.

그동안 서울시의 다양한 주거 안정대책에 이은 것으로 기존의 공공임대주택이 40대 이상 취약계층에게 주로 공급됐다면, 서울리츠는 전세값 상승 및 월세전환 가속화로 인해 주택 시장에서 소외됐던 청년층에 집중 공급된다. 다만 대상자는 일정하지 않고 2030세대를 우선적으로 하되 일정시간(평균 7년)을 넘어서면 대상에서 제외한다.

SH공사는 토지를 확보해 리츠에 임대해주는 것은 물론, 리츠 설립과 운영에도 주도적으로 나서 공공성을 담보할 계획이다.

변창흠 SH공사 사장은 “수익성 확보를 위해 저리의 차입금과 임차보증금을 활용해 출자금을 최소화하고 시·구유지, SH공사 토지 등 저렴한 공공토지를 적극 활용할 계획이다. 시와 적극적인 도시계획적 지원을 통해 사업비 부담을 줄여 공공재원의 한계를 극복할 예정이다. 공공토지형이 주력 모델이 될 것이며 향후 다양한 모델을 개발해 나갈 것”이라고 설명했다.

서울시(행·재정적 지원)와 SH공사(사업시행), 민간(자본 투자), 국토교통부(리츠 법적승인 및 보조금 지원), 자치구(협조) 등은 각자 역할 분담하는 유기적인 민관협력 관계도 형성할 예정이다.

시는 오는 2018년까지 2만호 공급을 목표로 추진한다. 우선 은평뉴타운 기자촌 부지를 서울리츠 1호 시범사업지로 선정했다. 1호 사업은 은평뉴타운내 위치한 SH공사 소유부지를 장기임차해 토지비 부담을 낮춰 임대료를 저렴하게 공급하는 ‘공공토지형’이다.

오는 10월 리츠 발기·설립 후 내년 2월 착공을 목표로 현재 은평구 및 지역주민들과 협의 중이다. SH공사는 입주자들의 특성을 감안해서 단지 내에 국공립어린이집, 공방, 커뮤니티 시설, 셔틀버스, 무인택배시스템 등 각종 편의시설을 설치·운영한다.

1호 사업에 이어 △영등포구 시유지(4684㎡부지, 약 450가구 규모) △양천구 SH공사 장기 미매각 부지(1만233㎡, 약 392가구) △강남구 민간기업 부지(4972㎡, 374가구)에 2~4호 사업을 동시에 준비 중이다.

박 시장은 “천만시민 중 50%에 육박하는 2030세대들이 주거 문제로 서울을 떠나면서 성장동력을 잃지 않을까 하는 우려가 나온다”며 “이 문제 해결을 위해 국토교통부와 소통해 나가면서 2018년에는 서울리츠가 안정화될 수 있게 노력하겠다”고 밝혔다.

한편 일각에서는 이번 사업이 현실성이 부족하다는 지적도 내놓았다. 민달팽이유니온과 청년유니온, 고려대·서강대·시립대 총학생회 등은 이날 서울시 발표에 대해 “역세권 시세 80%로 책정된 임대료는 주거빈곤에 처한 청년들이 지불하기엔 비싼 수준”이라고 반박했다.

이들은 또 서울리츠를 소득 5~7 분위에만 적용하고 소득 1~4분위에 해당하는 청년들의 경우 기존의 공공임대주택을 활용해 공급하겠다는 방안에 대해서도 개선을 요구했다. 현재 소득 1~4분위인 청년들은 기존 공공임대주택 입주 기준에서 가구원 수, 지역 거주 기간 등으로 결과적으로 배제되고 있다고 지적했다.