“저금리시대 상가 투자가 능사 아냐…유의사항 참고 필수”

희소성보다 단지 입주율·주변 인프라 살펴야…고가 분양가 지양·우량 임차인 확보 중요

초저금리 시대를 맞아 상가 등 수익형 부동산으로 투자자들의 돈이 몰리고 있지만 수익률로 이어지기 위해서는 조심스러운 투자전략이 필요하다고 전문가들은 입을 모았다.

16일 부동산업계에 따르면 한국은행의 추가 금리인하로 상가를 비롯한 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 지속될 것으로 전망된다. 현재 은행금리는 1.75%대에 불과해 수익형 부동산에 투자할 경우 수익률이 2~3배에 달하기 때문이다.

LH단지 내 상가의 경우 일명 ‘로또’로 불리면서 상반기 평균 낙찰가율은 212%에 이르기도 했다. 이는 지난해 186%의 낙찰가율을 보인 것 보다 26%p 높은 것이다. 신규도시 중 하나인 위례신도시는 상가와 원룸 등을 지어 임대수익을 낼 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 390 대 1에 달하는 경쟁률을 보였을 정도로 투자 열기가 뜨겁다.

이 같은 수익형 부동산의 인기에 대해 전문가들은 당분간은 상가 등의 인기가 높을 것으로 보이지만 시장이 좋다고 무턱대고 투자하는 것은 삼가해야 한다고 당부했다.

김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 “현재 분양 공고를 보면 위례신도시나 동탄2신도시처럼 신규도시 위주로 상가 분양이 지속되고 있다”며 “이 지역들의 경우 상업용지 비율이 낮아서 상가 희소성이 높은 편이라 투자자들이 더 몰린다”고 밝혔다.

하지만 배후수요 대비 상업용지 비율이 낮다고 해서 다 좋은 투자상품은 아니다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “주거의 인기와 상가의 인기는 다르다”며 “상가 희소성이 높아도 입주율이 낮으면 상권이 형성되는데 짧게는 3년에서 5년이 걸려서 중간에 손해를 보고 상가를 매각하는 투자자들도 꽤 있다”고 언급했다.

특히 최근 신규물량들이 택지개발 위주로 나오고 있는 상황인 점을 감안했을 때 대규모 택지개발 지구들이 도로나 철도 등의 교통 호재를 가지고 있지만 정작 도로 등 사회간접자본사업(SOC) 등이 계획 만큼 진행되지 않는 경우도 있어 상권 형성이 늦어질 수 있다는 분석이다.

수익형 부동산으로 투자자금이 쏠리면서 지나치게 높은 분양가로 상가를 분양받는 것은 지양해야 한다는 의견도 잇따랐다.

김 연구원은 “인기 택지개발 지역이라서 3.3㎡당 분양가가 너무 높게 형성되면 향후 분양가 보전을 위해 임대료가 높아지게 되고 이는 공실로 이어진다”고 말했다.

실제 판교는 초창기 3.3㎡당 분양가가 6000만~7000만원에 달하면서 높은 임대료 시세를 형성했지만 결국 공실이 발생해 현재는 임대료가 반토막이 난 곳들도 꽤 있다고 전문가들은 강조했다.

김 연구원은 “투자자 입장에서 높은 분양가를 주고 상가를 매입하게 될 경우 임대료 낮추기가 쉽지가 않다”며 “수익 대비 임대료가 높은 곳은 자연히 공실률이 발생할 수 밖에 없고 판교에는 현재도 이런 지역들이 꽤 된다”고 설명했다.

우량임차인 확보 역시 중요하다.

선 대표는 “최근 상가를 투자할 때 임대가 안 된 곳들은 투자를 하지 않아서 선임대가 된 상가들을 위주로 투자가 진행되지만 임차인이 빨리 나가는 경우 안정적인 수익을 낼 수가 없다”며 “임차인에 대해 직접 발품을 팔고 알아보는 것도 중요하다”고 조언했다.