미분양 시장 온도차···주택 ‘청신호’ㆍ오피스텔 ‘적신호’

올해 4월 말 기준, 전국 미분양 주택은 4만5573가구로 10여년 만에 최저치를 나타냈다. 이는 지난해 9월(6만6110가구)부터 8개월 연속 감소한 수치다.

주택 미분양은 10년만에 최저치를 기록하는 등 회복세를 찾아가고 있는 반면 오피스텔 미분양 비율은 아직 높은 모습이다.

2011년부터 최근까지 신규 분양된 오피스텔 단지를 분석한 결과 전국 566개 단지 중 미분양 물량은 210개 단지로 조사됐다. 또한 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년(6.78%) 이후 지속적으로 하락세를 보여 2014년 5월 현재 5.77%로 나타났다.

이는 오피스텔 공급과잉에 대체상품인 도시형생활주택의 공급량이 증가하면서 수익률 확보가 쉽지 않기 때문이다. 임대수익률 하락 추세가 계속되면서 신규 분양물량이 더디게 해소되는 것으로 보인다. 게다가 분양 물량도 늘어 이러한 추세는 지속될 것으로 전망된다.

부동산114의 조사에 따르면 2014년 5월 말 기준 미분양 물량이 남아 있는 2011년부터 현재까지 분양된 단지를 분석대상으로 선정해 살펴본 결과 전국 596개 단지 가운데 393개 단지의 분양이 완료됐고 약 34%인 203개 단지는 여전히 분양중인 것으로 조사됐다. 특히 이미 입주한 332개 단지 중 아직 분양중으로 남아 있는 단지는 63개로 나타났다. 2011년도에 분양을 시작했으나 현재까지 분양중으로 남은 단지는 11개로 조사됐고 이 중 9개　단지가　준공후에도 분양중인 단지로 집계돼 오피스텔 시장의 차가운 온도를 반영하고 있다．

지역별로 살펴보면 수도권이 119개 단지, 지방은 84개 단지가 여전히 분양중인 것으로 조사됐다. 수도권 미분양 비율은 31%로 나타난 반면 지방은 41%로 조사돼 지방 미분양 물량이 수도권에 비해 더디게 해소되는 것으로 보인다.

분양연도별로는 2011년도에 분양을 시작해 현재까지 분양중으로 남아있는 단지가 11개, 2012년 54개, 2013년 77개, 2014년 5월 말 기준으로 61개 단지로 나타났다.

전문가들은 아파트 시장과 오피스텔 시장의 온도차를 당연한 결과로 보고 있다. 아파트 시장에는 실수요자를 위한 정부의 세제혜택 등이 지속적으로 쏟아지고　있고 면적 구성이 다양해 선택의 폭이 넓다는 장점이 있다.

반면 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 높은 취득세와 부가세를 부담해야 하고 실거주자를 위한 특별한 혜택이 없다. 또한 지난2.26대책에서 나온 임대소득 과세방안으로 오피스텔 매매를 미루며 관망하는 투자자가 늘어난 것도 영향을 준 것으로 분석된다．

이러한 시장분위기 속에서 쏟아지는 오피스텔 물량에 대한 우려도 존재한다. 오피스텔 입주물량은 2013년 3만 여실에 이어 2014년 상반기에는 1만4154실로 조사됐다. 2014년 하반기 입주물량은 상반기의 2배가 넘는 2만9286실로 예정되어 있어 오피스텔 미분양 물량은 쉽게 해소되기 어려울 것으로 보인다.

김현진 부동산114 선임연구원은 “2014년 하반기 분양예정 물량은 4819실에 불과하지만 최근 1년간 분양된 물량이 5만 여실에 육박해 오피스텔 분양시장의 적신호는 당분간 계속될 것”이라면서 “하지만 현재 공급 물량뿐 아니라 향후 공급예정 물량도 배후수요와 입지조건을 꼼꼼히 따져 신중하게 분양에 참여한다면 위기 속 기회를 잡을 수 있다”고 조언했다.