부동산 투자자금 뉴타운 '기웃'

7월시행 도촉법 수요 촉발...상투여부 확인후 투자

'버블 세븐' 논란이 퍼지면서 부동산 투자자금의 움직임에 대해 시장의 관심이 집중되고 있다.

특히 정부가 지난 8.31대책과 이번 3.30대책에서 주택 관련 세금을 대폭 올리면서 부동산시장의 중심도 대거 이동하고 있는 상황을 보이고 있다.

새로운 부동산 '뭉칫돈'이 엿보는 투자처는 뉴타운이다. 지난 2002년과 2003년 성동구 일대 한강조망권 지역을 중심으로 높은 인기를 누렸던 재개발은 지나친 호가 상승과 지분쪼개기로 인해 곧 인기를 잃었던 바 있다.

더욱이 지난 8.31대책 이후 실시된 후속조치에서 재개발 입주권도 아파트 보유로 인정되면서 재개발 투자 메리트가 크게 감소한데다 재개발 아파트는 입주 이후에는 가격 상승폭이 높지 않은 것으로 나타나면서 재개발 투자에 대한 수요자들의 관심은 더욱 식어가고 있다.

하지만 최근 아파트시장이 정부 규제에 묶이면서 틈새투자처를 찾는 수요자들이 대거 재개발시장으로 들어올 조짐을 보이고 있다.

◆7월시행 '도촉법' 뉴타운 수요 촉발

특히 뉴타운지역은 올초 제정된 '도시재정비촉진을 위한 특별법'(도촉법)이 7월부터 시행되는 등 정부차원의 지원이 뒤따를 것으로 기대되면서 수요자들의 관심이 차츰 뉴타운으로 몰리고 있다는 게 현지 중개업자들의 이야기다.

도촉법에서 뉴타운을 중급 이상 주거지역으로 만들기 위해 전용면적 25.7평 이하 중소형주택비율을 60%까지 낮춘 것도 이같은 수요를 촉발시킨것으로 보인다

여기에 서울시가 뉴타운 지역을 중심으로 특목고와 자립형 사립고를 집중 배치하는 등 교육여건도 강화할 계획이어서 기존 한강변 재개발지역 중심의 투자가치를 크게 능가할 것으로 예측된다.

우선 2,3차 지정 뉴타운의 최고 인기투자처로 꼽히는 한남뉴타운은 판교분양 이후 지분가격이 다소 오르는 등 강세를 띠고 있다.

현지 중개업소에 따르면 올 2월 평당 2500만원 선이던 한남 1구역 10평 이내 소형 매물은 판교 분양을 마친 4월 말부터 평당 3000만원 선에 들어선 상태다.

또 한남1구역에 비해 조합원 수가 적고 한강 조망이 가능해 높은 인기를 끌고 있는 한남2구역과 보광구역의 경우 10평 이내 소형지분은 최고 평당 4000만원 선에 육박하고 있다.

한남뉴타운 인근 한 부동산중개업소 관계자는 "올초 뉴타운이 재정비촉진구역으로 정부 입법이 된 후에도 별다른 매수문의는 없었지만 판교분양이 끝나가면서 서서히 매수문의가 늘어나고 있다"며 "재건축으로 치면 강남아파트에 비견되는 등 워낙 인기가 있을 것이란 기대감에 높은 가격에도 매매가 쉽게 이루어지는 편"이라고 말했다.

정체상태를 보이던 마포구 아현 뉴타운도 서서히 상승세를 보일 태세다. 이 지역 지분가격은 아직 큰 변화를 보이고 있지는 않지만 5월 들어 매수문의가 활발해지고 있다.

현재 아현뉴타운에 해당하는 아현 3,4구역과 공덕5구역 등의 지분가격은 10평 이하 소형지분의 경우 평당 2500만원 선에 이르며, 20~30평규모 대형지분도 평당 1000만원이 넘어서고 있다.

다만 최근 공덕동 일대 재개발 아파트촌의 가격흐름이 약세를 보이고 있는 것은 문제점으로 지적된다. 하지만 지엽적인 재개발이 아니라 뉴타운으로 건립되면 가격상승세는 한층 더 높을 것이란 게 현지의 분위기다.

아현동 일대 중개업소 관계자는 "아직 지분가격이 상승하고 있는 상황은 아니지만 5월 들어 매수문의가 늘어나고 있다"면서 "시범단지인 은평뉴타운과 왕십리 뉴타운 등이 착공과 분양에 들어가면 아현뉴타운도 탄력을 받게 될 것"이라고 말했다.

비인기지역으로 꼽히지만 사업 규모 만으로는 타 뉴타운에 비해서 떨어지지 않는 신길뉴타운도 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들이라면 돌아볼 만한 지역. 특히 아직 평당 1200만원 선에 머물고 있는 낮은 지분가격이 투자 포인트로 꼽힌다.

게다가 재개발사업이 늦게 추진된 만큼 쪼갠지분이 적어 조합원 비율이 낮은 것도 강점. 현재 가장 높은 인기를 끌고 있는 신길6구역의 경우 총 공급물량 대비 조합원 비율은 50%미만으로 평균 70~80%에 달하는 한강변 재개발 구역을 크게 밑돌고 있다.

신길동 현지 중개업소 관계자는 "지난 2004년에 이미 지분가격이 평당 1000만원을 돌파했지만 이후로 큰 폭의 상승세는 보이지 않고 있다"며"지하철역과 가깝고 대로변에 위치한 신길 6구역등이 높은 인기를 끌고 있다"고 전했다.

◆지역별 '상투'여부 확인하고 투자 필수

하지만 뉴타운 투자는 여전히 위험성도 적지 않다는 게 전문가들의 조언이다. 한껏 올라버린 가격으로 인해 투자수익성이 별로 높지 않을 가능성이 크다는 것이 이들의 이야기다. 실제로 한남뉴타운 1구역의 경우 평당 2억원 선에 쪼갠지분 7평을 매입해 새아파트 20평형대를 얻을 경우 필요한 예상 비용은 금융비용을 제외하더라도 취등록세를 포함해 4억원선에 이른다.

하지만 동부이촌동의 20평형대 아파트는 한강 '영구 조망'이 가능한 동부센트레빌과 GS한강자이 두 곳만 4억원을 넘을뿐 나머지 아파트들은 3억원선에 거래되고 있다. 이에 따라 한남뉴타운이 건립된다고 하더라도 예상되는 수익은 양도세까지 감안하면 1000만 ~ 2000만원 선에 머물수도 있는 상황이다.

이밖에 법상의 문제점도 적지 않다. 우선 7월 도촉법이 시행되면 뉴타운지역에서 6평이상 지분을 매입할 땐 관할 구청의 허가를 얻어야한다. 또 재개발 입주권도 주택으로 간주되는 만큼 재산세나 양도세 적용에서 불리가 따를 수도 있다. 여기에 주택공시가격이 공시되는 만큼 과거처럼 재개발지분 매입 시 장점으로 꼽히던 세금 감세 효과도 없어질 전망이라 재개발 투자는 더욱 신중할 필요가 있다.

부동산써브 채훈식 리서치팀장은 "여러가지 투자 위험성이 따르고 있어 뉴타운이나 재개발 투자가 여전히 어려운 것은 사실이다"라며 "뉴타운은 주민동의 등 난제가 많아 결국 정부와 서울시의 의지가 따라 달라질 것인 만큼 정부 정책에도 발맞춘 투자전략이 필요할 것"이라고 말했다.