제주 분양형 호텔 봇물 "브랜드 보다는 입지 살펴야"

오피스텔이나 상가 등 기존 수익형 부동산들이 침체되면서 고수익을 약속한 분양형 호텔이 틈새상품으로 각광받고 있다. 전문가들은 분양형 호텔 투자시 브랜드 보다는 입지를 꼼꼼히 살피라고 조언한다.

1일 부동산업계에 따르면 분양형 호텔에 강남 투자자들이 몰리고 있다. 실제 지난해 9월 분양해 두 달 만에 100% 계약을 달성했던 '제주 서귀포 1차 호텔'의 계약자 중 50%가 강남, 서초, 송파 등 강남권 거주자였다. 이에 앞서 지난해 3월 서귀포에서 분양된 '디아일랜드 마리나'의 경우도 계약자의 60% 이상이 강남3구 수요였다.

주택시장 경기는 관망세인데다 여타 임대사업의 수익률이 고전을 면치 못하면서 투자금이 분양형 호텔로 몰리는 것이다. 여기에 분양형 호텔 대부분이 계약자에게 실투자금 대비 연 10%의 확정수익을 1년간 보장한다고 홍보하고 있다.

특히 국내 최고의 관광명소로 꼽히는 제주도에는 많은 수의 분양형 호텔이 공급되며 분양경쟁이 치열하게 전개되고 있다. 지난해부터 현재까지 총 12곳에서 3454실이 공급됐으며, 저마다 입지와 수익률, 투자가치 등을 무기로 투자자들을 모집하고 있다.

최근에는 최근에는 세계 유명호텔 브랜드를 도입했다. 세계 8대 호텔기업인 미국 밴티지 호스피탈리티 그룹의 브랜드인 '밸류호텔'을 내세운 '밸류호텔 디아일랜드 제주'를 비롯해 라마다 호텔 프랜차이즈인 '제주 함덕 라마다호텔', '그랜드 호텔' 등이다.

하지만 투자자 입장에서는 주의할 점이 있다. 세계 유명 호텔 브랜드를 달고 공급한다고 하더라도 향후 운영은 본사에서 직영하는 것이 아니라는 점을 인지하여야 한다. 브랜드와 시스템만 공유할 뿐 본사에서 호텔운영 경영인 등의 인력도 투입되지 않으며, 호텔 영업 및 마케팅, 직원 교육 등 호텔 운영에 대한 전반적인 사항과 운영인력은 별도의 위탁 운영사가 직접 운영한다.

아울러 브랜드 사용료와 수수료는 투자자의 수익률을 떨어뜨릴 수 있다. 분양형 호텔 중 브랜드 사용계약이 가장 활발한 R사의 경우 브랜드 프랜차이즈 LOI를 체결하면 분양 완료 시까지 브랜드 사용을 허가하는 대신 객실당 350달러 가량의 가맹비를 내야 하는 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "브랜드 수수료가 상당하기 때문에 투자자 입장에서는 브랜드를 갖춘 호텔이 꼭 좋은 것만은 아니다"며 "운영업체가 운영만 잘하면 이 수수료를 투자자들에 수익으로만 돌려줘도 수익률은 더 높아질 수 있다"고 말했다.

실제로 호텔 브랜드를 도입하려다 수수료 때문에 '자체 브랜드'를 만든 사례도 있다. 제주도 탑동 일대에 공급 중인 호텔 리젠트마린 제주는 개발 전 호텔 브랜드를 고려하다가 로열티 부담 때문에 수익성이 떨어질 것을 우려 자체 브랜드로 선회했다.

이 곳 시행위탁사인 미래자산개발 김욱 차장은 "관광지의 경우 운영사에서 여행사와 연계해 상품을 만들거나, 가격 비교를 통해 운영되는 경우가 많아 브랜드보다는 객실가동율이 높은 입지가 더 중요하다"며 "대형 프랜차이즈에 들어가는 수수료만 아껴도 수익률을 보존하는 데 상당한 역할을 할 수 있기 때문에 브랜드 사용보다는 운영자문을 컨설팅 받는 형태로 돌렸다"고 말했다.

전문가들은 제주도 내에서 지역별로 객실가동률이 차이가 나는 만큼 브랜드보다 입지를 더 강조한다. 업계 관계자는 "제주도 분양형 호텔의 경우 대부분 비슷한 상품과 비슷한 부대시설을 갖춘 곳들이 많고, 분양가나 수익률도 비슷한 수준을 보이고 있기 때문에 결국에는 관광객들이 실제 많이 찾는 곳에 호텔들이 운영이 더 잘될 수 밖에 없다"고 설명했다.