국토부, 임대주택 리츠 기관투자자 설명회

50여기관 100여명 참석

국토교통부는 임대시장 선진화 방안(2.26 전월세 대책)의 일환으로 최근 발표한 임대주택 리츠를 추진하기 위한 첫 단추로 13일 기관 투자자를 대상으로 투자설명회를 개최한다고 밝혔다.

이번 설명회에 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행 뿐만 아니라, 새로운 투자처를 물색하고 있는 증권사, 자산운용사, 사모펀드는 물론 임대주택 사업을 고민하는 건설사까지 다양한 이해관계자들이 참여한다.

김재정 국토부 주택정책관은 이날 미리 배포한 자료를 통해 “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다”고 지적했다.

그러면서 그는 대안으로 “주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다”고 강조했다.

정부는 이번 설명회를 통해 임대주택 리츠의 수익성과 위험에 대한 주요 특징을 집중적으로 설명한다.

국토부에 따르면 공공임대리츠의 경우 LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도한다. 이로써 집값이 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6%확보 하도록 사업구조를 표준화 한다.

민간제안 임대리츠의 경우 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 했다. 안정성을 확보하고, 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화할 방침이다.

출자부문을 살펴보면 공공임대리츠는 시세차익(건설원가) 15%, LH 보통주, 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 버퍼(안전장치) 확보로 민간투자자의 출자위험 줄여주기로 했다.

민간제안 임대리츠는 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입, 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능도록 한다.

융자부문을 보면 공공임대리츠는 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV(주택담보인정비율) 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서 대주보 지급보증도 도입키로 했다. 이로써 실제적으로 무위험 채권이면서 국채 금리 이상이 가능해진다고 국토부는 설명했다.

민간제안 임대리츠의 경우 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하다. 대한주택보증의 보증도 활용 가능하다.

국토부는 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받기로 했다. 이어 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사ㆍ투자를 추진한다

특히 공공임대 리츠의 경우 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1401세대) 지구가 시범사업지로 선정했다. 이르면 올 11월부터 순차 착공할 예정이다.

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진한다. 현재 공정율이 약 15%로 2015년 입주 예정이다.

국토부 관계자는 "리츠를 통한 임대주택 공급이 차질없이 추진할 경우, 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 2014~2017년간 10년 임대주택 공급이 당초 계획인 4만호에서 최대 8만호로 확대된다"고 밝혔다.

이어 "민간 제안사업 활성화로 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 형태의 임대주택 공급이 활성화될 것"이라고 덧붙였다.

국토부는 주택기금의 마중물 역할로 민자유치를 통한 임대주택 공급이 활성화될 경우 △국가재정을 절감하면서도 △서민들에게는 임대주택 공급을 확대하고 △투자자에게는 새로운 투자 기회를 제공하는 등 다양한 효과가 있을것으로 보고 있다.