[돈되는 부동산] 경매, 자칫하단 ‘훅~ 갑니다’

취득 목적 따른 물건 선별 ‘성패 좌우’…유치권법정지상권 있다면 주의를

바야흐로 경매 전성시대가 도래했다. 주택 전셋값이 폭등한 가운데 법원경매를 통해 내집 마련을 하려는 사람들이 늘고 있다. 하우스푸어들이 빚을 갚지 못해 경매로 넘어오는 물량도 급증해 경매시장에 열기를 더하고 있다. 이투데이는 경매 초보자 입장에서 어떻게 하면 우량물건을 낙찰 받을 수 있을지 알아봤다.

27일 지지옥션에 따르면 올해 서울·경기·인천 등 수도권에서 아파트 경매 진행 건수는 이달 말 기준 총 2만7833건으로 집계됐다. 12월 말까지 예정된 물건을 포함한 올해 경매 진행 아파트 건수는 총 3만363건으로, 직전 기록인 2005년 2만9707건을 넘어 역대 최대치를 기록할 전망이다. 이처럼 경매 진행 아파트와 낙찰 총액이 급증한 것은 올해 하우스푸어들이 급매로 내놓은 아파트가 경매시장으로 넘어갔기 때문이다. 경매 입찰로 내집 마련을 하려는 수요자들에게는 절호의 기회가 찾아온 셈이다.

◇ 경매로 내집 마련 요령은? = 경매로 주택을 취득하면 세금과 경비를 빼더라도 10~20%가량 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 면적이 큰 주택일수록 고가여서 유찰 횟수도 많고, 유찰 저감금액도 상대적으로 커서 시세보다 유리하게 구입할 수 있다.

현행 법원경매는 참여자들이 문서로 청약의 의사표시를 하고 그중 최고가격으로 표시한 자를 골라 계약을 체결하는 최고가 입찰방식으로 진행된다. 입찰을 하려면 본인 또는 대리인이 반드시 법원을 방문해야 하지만 경매예정 물건과 관련 정보는 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 집에서도 쉽게 확인할 수 있다.

입찰에 앞서 가장 중요한 일은 우량 물건을 선별하는 일이다. 통상 경매물건 선별은 취득 목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액 범위 설정-권리분석-임대차분석 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매의 성패가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택 등을 선택하는 게 유리하다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역을 선택하는 게 좋다.

다음으로는 투자금액을 결정해야 한다. 경매는 낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용, 컨설팅 수수료 등의 비용이 들어간다. 은행이나 보험사를 통해 경락잔금 대출을 받을 수 있기 때문에 이를 포함해 경매물건이 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 봐야 한다.

◇ 유치권·법정지상권·예고등기는 피하라 = 다음 단계는 권리분석이다. 권리분석은 초보자들이 가장 어렵게 느끼는 부분이자 경매의 핵심이라 할 수 있다.

알고 보면 원리는 간단하다. 먼저 해야 할 일은 해당 물건의 등기부를 통해 말소기준권리를 찾아내는 일이다. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 있다. 등기부상 가장 먼저 등기돼 있는 것이 당해 사건의 기준권리가 되고 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재된 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권이전청구권 보전가등기와 임차인 등은 낙찰자의 인수 대상이 된다. 이들 권리들이 말소기준권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인해 말소되기 때문에 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다.

경매정보상에 ‘유치권 주장’이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중해야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 될 우려가 있다.

‘법정지상권 성립 여지가 있음’ 또는 ‘제시 외 건물 소재’라고 표기된 물건 역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다.

권리사항에 ‘예고등기’가 돼 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 예고등기가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수 있다.

또한 입찰하려는 주택의 형태에 따라 다르게 접근할 필요가 있다. 아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까운 것이 유리하다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고, 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 인근 부동산중개업소와 국토교통부 실거래 가격을 통해 시세 파악을 해야 하고, 관리사무소에서 방문해 관리비 체납 여부를 확인하는 것도 필수다.아파트의 경우 동·호수·층·방향 및 조망권 등에 따라 시세가 천차만별이라는 점도 유의해야 한다.

보통 ‘빌라’라고 부르는 연립·다세대주택은 각종 정비사업 등의 영향을 많이 받기 때문에 인근 지역의 개발 호재 등을 잘 살펴봐야 한다. 특히 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 개발될 가능성이 높기 때문에 틈새 투자처라 할 수 있다.

한편 치열한 입찰경쟁 속에서 무조건 낙찰을 받기 위해 무리하게 높은 가격을 써내는 우를 범해선 안된다고 전문가들은 조언한다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “초보자들은 경매 입찰에 앞서 해당 물건의 시세와 실거래가를 먼저 찾아보고 해당 지역의 경매낙찰 정보를 참고함으로써 적절한 가격을 써내는 것이 가장 중요하다”고 말했다.