[부동산 포트폴리오를 바꿔라]부동산 투자 반세기… 시세차익형 지고 임대수익형 떠올라

1960~80년대 거치며 호황기 IMF 위기때 주춤… 뉴타운 등 호재에 2001년 다시 꿈틀

부동산 불황이 수년째 지속되면서 집값 상승 기대감은 바닥으로 떨어졌고, 수익형부동산 또한 공급과잉 논란이 한창이다. 현 정부 들어서도 국지적인 꿈틀거림은 있으나 침체 경기는 여전히 진행 중이다. 다만 8·28대책 이후 실수요자들이 차츰 "이제는 집을 살 때"라는 인식을 갖게 됐다는 점은 고무적인 일이다.

부동산 투자자 사이에서는 어떻게 부동산 자산 포트폴리오를 바꿀 것인가가 새로운 화두가 되고 있다. 전통적인 부동산을 통한 시세차익의 시대는 저물었지만 잠깐 시야를 넓혀보면 부동산 투자처를 찾기가 그리 어렵진 않다.

우선 매월 임대수익을 거둘 수 있는 소형주택은 침체 경기에도 여전히 선전하는 모습이다. 이들 임대수익형 부동산은 연 6~8%의 수익률을 거두는 것이 가능해 은행 예·적금의 수익률보다 월등히 높을 뿐 아니라 주식·펀드보다 훨씬 안전하다는 장점을 갖고 있다.

부동산을 통한 소형 오피스나 비즈니스호텔, 서비스드 레지던스, 외국인 렌털사업 등 틈새 수익형 상품들도 곳곳에서 출시되고 있다. 강남 재건축, 강남권 신도시 등 시장 선도주들 또한 가격 부침폭은 있지만 여전히 매력적인 상품임에 틀림없다.

실제 KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2013년 한국 부자보고서'를 보면 10억원 이상 금융자산을 보유한 부자들의 절반 이상이 부동산에 대한 투자비중이 높았다. 특히 부동산 유망 투자처로 주택보다는 상가와 오피스텔 등 정기적인 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높았다.

이투데이는 창간기획을 통해 현 시장 상황에 적절한 부동산 투자 포트폴리오를 소개하는 한편 부동산 시장 활성화의 토대를 마련하는 작업을 지속적으로 전개해나갈 예정이다.

부동산에 대한 투자의 흐름을 보면 굴곡진 역사와 궤를 같이한다.

근대 이후 부동산에 대한 투자가 본격적으로 나타난 시기는 60년대 말 정부의 경제개발 5개년 계획과 맞물린다.

정부가 경제개발 5개년계획을 추진하자, 자연스레 도시인구가 증가하게 되고 각종 개발사업 및 사회간접자본시설 공사가 이뤄지면서 토지와 주택가격이 크게 상승했다. 당시 부동산 투자는 토지에 집중하는 현상이 뚜렷했다.

특히 1966~1969년 경인·경부고속도로의 공사로 고속도로 주변지역의 토지 이용도가 높아지게 되고, ‘월남특수’ 등 개인의 여유자금이 이러한 개발 주변지역 토지에 유입되면서 지가 상승을 더욱 가속화시켰다. 주로 고속도로 인터체인지 등을 위주로 투자가 활발하게 이뤄졌다.

땅에 대한 투자가 크게 늘어나면서 이러한 분위기에 편승한 부동산 투자가 전국적으로 확산되기 시작했다.

이러한 땅 투기에 가장 먼저, 활발하게 움직인 사람들은 정보에 밝은 사회 지도층이었으며, 그 가운데 가정주부들이 적극 나서면서 ‘복부인’이란 신조어를 탄생시켰다.

1972년에 들어서는 금리 인하에 따른 유휴자금 증가와 영동개발이 강남지역의 지가 상승을 부추겼다.

주춤하던 부동산경기는 1978년 10대 국회의원 선거, 제3차 에너지파동, 중동 건설 붐을 타고 외화의 대량 유입이 이뤄지고, 중화학공업 지원을 위한 통화 공급이 확대되면서 또다시 자금이 부동산시장에 몰리면서 부동산 투자가 전국적으로 확산됐다. 당시 전국 지가변동률은 49%로 사상 최고를 기록했다.

1980년대 초반은 제2차 오일쇼크의 여파로 극도의 경기침체 및 물가상승이 있었던 어려운 시기였다. 따라서 이 시기에는 각종 경기활성화 대책이 쏟아졌다. 70년대 말까지의 투기억제 대책과는 정반대의 정책이었다.

그러나 1983년에 경기가 활성화되면서 부동산 투자가 땅에서 아파트와 주택, 건물 등으로 서서히 옮겨가던 시기였다.

정부의 국내경기 활성화를 위한 자금공급과 수출지원자금의 공급으로 팽창된 통화가 부동산시장으로 유입되면서 아파트 입주권, 주택청약예금통장 등에 거액의 프리미엄이 붙어 전매되는 현상이 나타났다.

이후 부동산 시장은 1985년 중반까지 경제전반의 안정화 추세에 힘입어 계속 안정세를 유지했고, 1987년 하반기 대통령 선거공약에서 제시된 지역개발사업은 해당 지역들의 투기 붐을 일으키는 것은 물론 전국적인 지가 상승으로 확대됐다. 이 당시 전국 평균 지가 변동률은 1987년 14.6%, 1988년 27.5%, 1989년 31.97%에 이르렀다.

그러나 1997년 IMF 외환위기를 맞으면서 개발사업을 추진하던 건설업체들은 부도위기에 직면하게 됐으며 주택 및 토지가격 등 자산가격의 디플레이션이 일어나면서 부동산 투자 종말론이 거론되기도 했다.

그러나 2001년 하반기부터 주택가격은 다시 급상승하게 됐다. 이후 ‘신행정수도 건설’ ‘청계천 복원’ ‘강북 뉴타운’ 등 각종 개발호재가 발표되면서 시중의 유동자금과 부동산 투자자들이 지역별, 상품별로 이동하는 상황이 전개됐다.

이와 함께 부동산 투자는 과거 토지에 비중이 높았다면, 근래에는 토지, 상가, 아파트, 건물, 오피스텔 등 투자분포도가 다양하면서도 고루 나타나고 있다.

또한 금융시장의 발달로 부동산을 투자 상품화하는 추세가 나타나면서 이제 부동산은 주식이나 채권 등 투자대상 중의 하나로 인식되기 시작됐다. 부동산 투자는 저금리, 저성장, 조기퇴직에 따른 재테크의 필요성 증대, 적정 투자처의 부재 등이 불러온 자연스러운 사회현상이 돼 버렸다.