[주택경기 언 땅 녹을까]수익형 부동산, 오피스텔·상가 흐름은…

임대수익률 하락… 공실률 안정 그나마 안심

올해 수익형 부동산 시장에서는 오피스텔이 선점하다시피 했지만 지난해와 마찬가지로 매매가격 상승세가 이어지면서 상대적으로 임대수익률은 하락하는 경향이 나타났다. 전국 오피스텔 임대수익률은 6%대가 무너졌다.

또 하반기부터는 글로벌 경기침체 우려가 높아지면서 투자자들이 관망세로 돌아섰고, 이 때문에 매매가격과 월세가격이 동반 하락했다.

내년에는 최근 2년 동안 크게 늘어났던 오피스텔 분양 물량의 입주에 더해 도시형 생활주택의 본격적인 입주 시작으로 수요보다 공급이 앞서는 공급 초과에 따른 매매가격과 임대수익률의 하향 안정화 추세가 이어질 것으로 전망됐다.

상가는 공급 물량의 감소로 강남과 광교 등 일부 지역으로의 쏠림 현상이 뚜렸했고, 이들 지역을 제외한 곳은 침체의 늪에서 벗어나지 못했다.

또 오피스 시장은 공실률 4%대의 안정세로 돌아섰다.

상가와 오피스 시장의 이 같은 추세는 내년까지 당분간 지속될 전망이다.

◇오피스텔 시장 하반기부터 둔화 = 올해 오피스텔 거래시장은 상반기와 달리 하반기에 가격 상승이 둔화됐다.

20일 부동산114에 따르면 지난 1월부터 5월까지는 오피스텔의 매매·전세·월세가격 모두 강보합의 흐름을 나타냈지만 6월 이후 하반기에 들어서면서 전세가격을 제외한 매매가격과 월세가격이 약세의 흐름으로 돌아섰다.

전세가격은 임대중심의 오피스텔 시장에서 상대적인 희소성이 부각된 것으로 보이지만 매매와 월세가격은 경기침체 우려감이 더 크게 작용하면서 투자심리가 저하됐기 때문으로 분석했다.

전국 연간 오피스텔 임대 수익률은 2012년 들어 전년 대비 0.06%P 떨어진 5.95%로 하락했다.

올해 서울지역은 평균 3.3㎡당 매매가격이 1010만원까지 높아졌지만 임대료는 매매가격 상승 추세를 따라가지 못해 높은 수익성을 기대하기 어렵다.

이 때문에 투자자들은 낮아진 임대수익률을 방어하기 위해 노후화된 단지라도 가격이 저렴한 오피스텔을 찾아 투자하려는 수요가 늘고 있다.

올해 오피스텔 임대수익률은 △전국 5.95% △서울 5.5% △경기 5.99%로 4년 내 최저를 나타냈다.

◇상가시장 강남·광교 쏠림현상 뚜렷 = 올해 상가시장은 공급 규모 축소와 강남·광교 등의 택지지구로의 쏠림 현상이 두드러진 것으로 나타났다.

이는 부동산 경기침체의 장기화로 상가시장도 공급이 정체됐기 때문으로 분석됐다.

올해 기준 신규 공급단지는 163개로 전년보다 32% 감소했다. 연도별 신규 공급량이 2007년 400건 미만으로 떨어진 후 4년 경과 후인 2011년 300건 미만, 그리고 1년 만에 200건 미만을 기록하며 감소하는 속도가 점차 빨라지고 있다.

특히 수도권보다는 지방에서 이런 현상이 눈에 띄게 나타나고 있는데 이는 신규 택지개발이 수도권 중심으로 진행되며 상가 공급도 수도권으로 편중되고 있기 때문이다. 또 지방은 혁신도시 등의 개발 호재가 아직 초기 단계에 머무르며 상가 공급이 더디게 진행된 영향도 컸다.

유형 별로는 가격 수준이 높은 근린상가와 복합상가의 공급량 감소가 크게 나타났다.

반면 상대적으로 확보된 배후수요가 있고 가격경쟁력이 있는 단지내 상가나 오피스텔 상가 감소는 크지 않았다.

상가 공급량 감소에도 가격은 상승세를 유지했다. 2012년 기준 신규 공급된 상가의 1층 평균 분양가격은 3.3㎡기준 2578만원으로 전년 대비 7% 가량 상승했다. 이는 부동산 시장 고점이던 2007년(2599만원) 이후 가장 높은 수치다.

이에 대해 부동산 114는 올해 강남보금자리와 광교 등 유망 택지지구에서 상가 공급이 진행돼 상대적으로 높은 가격 수준을 유지했기 때문이라고 설명했다.

◇서울 오피스 시장 공실률 안정세 돌아서 = 올해 들어 서울 오피스 시장은 4% 수준의 안정된 공실률을 기록하며 안정세를 되찾아 가고 있다. 프라임 급을 중심으로 신규 임차인 유치에 성공하며 공실면적을 줄여 나가고 있기 때문이다.

하지만 글로벌 금융위기 영향으로 외국계 금융기업들이 점차 한국시장에서 철수하고 있다. 사무직군 수도 감소하는 등 외부 경제변수가 불안정하게 나타나고 있다. 또 내년 이후 대형 오피스들이 대거 공급 예정에 있어 공실률이 다시 상승할 것으로 전망된다.

올해는 부동산 경기침체에 따른 악영향으로 상가시장도 매우 축소된 모습을 보였다. 이 같은 현상은 내년에도 당분간 이어질 것으로 예상됐다.

부동산114는 향후 상가 및 오피스 시장에서 △신규 역세권 개통 △베이비부머 수요 △신규 택지지구 근린상가 입주 등을 주의 깊게 살펴봐야 한다고 강조했다.

◇내년 도시형 생활주택 입주로 초과공급 예상 = 2009년 이후 오피스텔과 함께 수익형 부동산의 주축을 이루고 있는 도시형 생활주택 입주가 내년부터 본격화되면서 수익형 부동산에 대한 초과공급이 예상된다.

도시형 생활주택의 특성상 공사 기간이 6개월~1년으로 짧아 올해 상반기 이전까지 인허가를 받은 물량의 대부분은 내년 중에 입주가 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

이 때문에 2013년에 2배 이상(2012년 1만2728가구, 2013년 3만497가구 예정) 늘어나는 오피스텔 입주와 더불어 초과공급 문제가 시장의 화두로 작용할 가능성이 높다. 내년 오피스텔 가격시장이 하향 안정될 것으로 전망되는 주요 이유다.

최근 소형 오피스텔 수요가 꾸준하지만 금융위기 여파로 오피스텔 보유자들이 물건을 끌어안고 있어 투자할 물건은 많지 않다.

이 때문에 내년에는 신축 오피스텔보다는 가격이 저렴하고 임대 수익률이 높은 노후화된 단지에 임대수익을 노린 투자가 몰릴 것으로 보인다. 또 저렴한 투자 물건을 찾기 어렵다면 경매를 통한 투자도 좋은 방법이다.

아울러 물량이 줄어든 신규 청약시장은 당분간 호조를 보일 것으로 보인다.

세종시, 판교 등 투자 유망지역에는 전매제한이 없어 단기차익 노린 청약 수요가 몰릴 것으로 예상된다.