[부동산 투자 新패러다임]상가투자 이것만은 유의하자!

선종필 상가뉴스레이다 대표

▲선종필 상가뉴스레이다 대표

상가는 잘 구할 경우 효자 같은 존재가 될 수 있지만, 잘못 구하게 되면 장기간 골칫거리가 될 수도 있다. 투자자들이 상가를 잘 고르기 위해 미리 생각해야 될 내용들로는 어떤 것들이 있을까? 본지는 선종필<사진> 상가뉴스레이다 대표에게 상가투자 유의 사항에 대해 조언을 구했다.

◇무리한 대출 끼고 투자하지 말자 = 수익형 부동산에 투자할 때는 적절한 대출을 통해 레버리지 효과를 노리는 것이 수익률 측면에서 도움을 줄 수 있다.

하지만 과도한 대출을 이용할 경우 향후 자금난으로 어려움을 겪을 가능성이 크다. 특히 금리가 올라가면 투자자들은 바로 높아진 이자를 부담해야 하지만, 그렇다고 이 금리 인상분을 임차인으로부터 받는 임대료에 바로 반영할 수는 없다는 사실을 감안해야 한다. 상가 전문가들이 보는 적절한 대출 비중은 대략 30% 선이다.

◇발품 팔고 전문가 조언 구하자 = 어느 부동산 상품이나 마찬가지이겠지만 상가는 특히나 현장 파악이 중요하다. 같은 지역 안에 있더라도, 심지어는 같은 건물 안에 있더라도 수익률이 달라지는 게 상가의 특성이다.

최대한 현장을 많이 찾아 주변 상황을 살펴보고 상권을 파악하는 것을 게을리해서는 안된다.

상가는 초보자들에게 쉬운 투자상품이라 할 수 없으므로 투자 전 가능하면 전문가의 조언을 많이 구하는 게 좋다.

◇신도시 상가 투자시 입주율 잘 파악하자 = 새롭게 조성되는 신도시 상가는 상권을 선점할 수 있다는 기대감을 가지고 있지만 상권 형성 정도를 확신할 수 없어 리스크도 가지고 있다.

실제 신도시가 완성된 이후 주거세대 입주율이 더뎌 상가들이 어려움을 겪는 사례도 있다. 따라서 신도시 상가 투자시에는 공급되는 아파트 숫자만 셀 것이 아니라 주거세대 입주율 및 이들의 이동동선을 명확히 파악하는 게 좋다.

◇LH상가 투자시 낙찰 욕심 버리자 = 한국토지주택공사에서 공급하는 LH상가는 안정성이 상대적으로 강하고 가격대도 비교적 높지 않아 지금 같은 상가 시장 위축기에도 투자자들이 많이 찾는 상품이다.

LH상가가 대부분 입찰 방식으로 진행되다 보니 과도한 낙찰 욕심으로 지나치게 높은 입찰가를 써내는 투자자들이 있다. 적절한 낙찰가를 미리 산정하고 입찰에 참여하는 게 좋다.

◇유명지역·역세권 한번 더 따져보자 = 상가는 유명지역이라 하여 수익률이 보장되는 상품이 아니다. 오히려 이러한 지역은 분양가가 높아 수익률이 더 낮은 경우가 많다. 다시 말해 지역 인기도와 상가투자 성공률은 비례하지 않음을 명심해야 한다.

◇선임대상가 장기운영 가능한 임차인 선택하라 = 선임대상가는 수익률 파악과 투자수익 회수가 용이하면서 부도와 공실 등에서도 상대적으로 자유로운 게 장점이다. 하지만 선임대상가는 갑작스럽게 임대계약이 파기되는 경우가 있어 장기적으로 운영 가능한 능력 있는 임차인을 선택하는 게 좋다.