[부동산 투자 新패러다임]아직 끝나지 않은 아파트 재테크

전셋값ㆍ저금리 낀 레버리지… 최소 안타는 친다

▲경기 불황 속에서도 입지·가격 등 경쟁력을 갖춘 아파트가 수요자들로부터 각광받고 있다. 사진은 '송도 더샵 마스터뷰' 계약 첫날 견본주택에 몰린 방문객들 모습.

국내 부동산 시장에서 최고의 실수요·투자 수단으로 각광받던 아파트의 시대가 저물고 있다. 많은 이들이 이제는 아파트를 재테크의 수단으로 생각하지 않는다. 장기 불황 속에 집값이 안정화 기조에 접어들면서 아파트의 시세차익을 노리는 투자는 더 이상 희망이 없다는 이유에서다.

그러나 이는 어디까지나 일반론일 뿐, 모든 아파트가 투자가치를 잃은 것은 아니다. 뚜렷한 개발 호재를 지닌 지역을 중심으로 가격 상승세를 달리는 아파트들이 여전히 존재한다. 여기에 부동산 거래 활성화를 위해 정부가 쏟아낸 각종 세제 지원 혜택과 대출금리 하향 추세 등을 활용하면 아직도 아파트가 투자자산으로서 충분한 가치를 지녔다는 게 업계 전문가들의 견해다.

◇저금리 시대, ‘레버리지 효과’ 노려라 =

최근 부동산 시장에서는 집값 바닥론과 저금리 기조에 맞춰 이른바 ‘레버리지 효과’를 노리는 투자자들이 늘고 있다. 레버리지란 타인 자본을 지렛대 삼아 자기자본 이익률을 높이는 효과를 일컫는다.

업계에 따르면 최근 한국은행이 금리를 3%에서 2.75%로 인하하면서 아파트 중도금 대출은 6% 정도, 입주를 앞둔 아파트 잔금대출은 3.67% 정도로 금리가 낮아졌다. 2년 전 잔금대출 금리가 5% 중반대였던 점을 감안하면 크게 떨어진 수준이다. 특히 아파트 집단 대출은 은행 간 금리인하 경쟁까지 벌어져 금리가 더 떨어지고 있다.

더욱이 서울·수도권 전세난으로 인해 전세가격이 고공행진을 거듭하고 있다는 점도 투자심리를 자극하는 요인이 되고 있다. 이런 추세를 이용하면 목돈 없이도 아파트를 구입할 수 있음은 물론, 남은 대출금으로 제2의 투자를 할 수도 있다. 여기에 매입한 아파트의 시세까지 오른다면 그야말로 ‘일석이조’인 셈이다.

이 같은 이유로 김포·광교·별내 등 최근 입주가 진행되고 있는 수도권 신도시 현장을 들여다 보면 기존 투매 현상이나 입주 거부 현상이 사라지고 있다. 이자 부담이 덜어지다 보니 급매물로 투매할 필요가 없어졌기 때문이다.

일례로 지난 2010년 광교 신도시의 전용 85㎡ 아파트를 분양받은 김영덕(45·가명)씨는 한때 분양권을 처분하려고도 했지만 최근에 마음을 고쳐먹었다.

김씨는 “잔금대출을 받은 이자가 3% 중반대로 잔금을 치르고 남은 돈을 새마을금고 예금(이자 4.1%)에 넣었더니 금리 차액만큼 수익을 올렸다”며 “집값이 바닥에 근접했다는 얘기가 들리는 만큼 몇년 더 가지고 있으면 시세도 오르지 않겠나”라고 말했다.

실제 하락 일로를 걷던 프리미엄도 서서히 오르고 있다. 광교신도시 아파트의 프리미엄은 최근 두달 새 4000만~5000만원 가량 뛰어올라 약 7000만~1억1000만원 수준까지 회복된 것으로 알려졌다.

김포 한강신도시도 전세가격이 오르면서 급매물이 사라지고 있다. 한강신도시 H아파트 전용 85㎡은 몇달 전까지만 하더라도 전세가격이 1억원 초중반에 불과했지만 현재는 대출이 적은 경우 1억원 후반대에 거래되고 있다.

◇ 호재지역 분양 아파트 ‘불황 몰라’ =

최근 아파트 분양시장이 살아나고 있는 것도 이런 분위기와 무관하지 않다. 정부청사 이전 호재를 맞은 세종시, GCF 사무국 유치로 주가를 높이고 있는 송도국제도시, 수도권 최대 규모로 조성되는 동탄2신도시 등 뚜렷한 호재를 지닌 지역에서 분양한 아파트들은 불황을 무색케 할 만큼 인기몰이에 성공하고 있다.

특히 이들 지역의 분양 아파트는 중소형은 물론 중대형까지 완판 행진에 가세하고 있다는 점에서 주목할 만하다.

세종시 ‘한림 풀에버’는 최근 청약에서 811가구 모집에 1900명이 몰려 2.3대 1의 경쟁률로 순위내 마감에 성공했다. 3.3㎡당 평균 분양가가 940만원으로 800만원대 중반의 기존 세종시 아파트보다 비쌌고, 전용면적 99㎡ 이상의 중대형으로만 구성됐다는 점을 감안하면 뜻밖의 선전이었다.

송도의 GCF 사무국 유치 이후 처음으로 선보인 ‘송도 더샵 마스터뷰’도 수요자들의 큰 호응을 얻고 있다. 포스코건설에 따르면 지난 27일 이 아파트의 계약 첫날 집계 결과, 전용면적 85㎡ 초과 주택 총 459가구 중 절반 이상인 231가구가 계약을 완료했다. GCF 유치 전 중소형 아파트만 팔리던 송도 아파트 시장을 고려하면 굉장히 놀라운 일로 받아들여지고 있다.

한화건설이 경기 화성시 동탄2신도시에 분양 중인 ‘동탄 꿈에그린 프레스티지’ 역시 최근 청약에서 총 1689가구(특별공급 제외) 모집에 5619명이 신청하면서 평균 3대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 전체 가구수 가운데 60%가 중대형으로 구성된 데다 단지 규모가 커 순위내 마감이 불투명한 상황이었으나, 면적을 넓혀 갈아타려는 동탄1신도시 거주자 등의 수요에 힘입어 선방했다는 분석이다.

대형건설사 관계자는 “아무리 불황이라도 뛰어난 입지와 가격 졍쟁력을 갖춘 단지는 수요자들이 알아본다”며 “취득세 감면과 저금리 등으로 인해 주택구매 심리가 다소 살아났고, 향후 수도권 입주물량이 급격히 줄어들 예정이기 때문에 일부 호재가 있는 지역의 아파트는 프리미엄을 기대해도 좋을 것”이라고 말했다.