[미래주택 현장을 가다]'100년 주택' 아파트 패러다임 바꾼다

교체 수명 美103년·日70년, 국내 17년 불과 국가 손실 막대…정부, 100년 가는 주택 용역 발주

▲정부가 장수명 주택 의무화를 추진하고 있는 가운데 백년 주택을 짓기 위한 학계와 공공기관의 연구개발 활동이 봇물이 이루고 있다. 사진은 LH(한국토지주택공사)가 지난 2010년 개관한 장수명 공동주택 실험주택 전경.

‘꿈의 주택’. 수명이 100년 가는 공동주택 실현이 현실화하고 있다. 이른바 ‘장수명 주택’이다. 장수명 주택에서는 공간을 상하, 좌우로 맘대로 이어 붙일수 있고, 확장도 손쉽게 할 수 있다. 심지어 공간을 이동 시킬수도 있다. 국토해양부는 장수명 주택을 의무화 하거나 이 주택에 세제 등의 혜택을 부여하는 내용을 담은 공동주택 중장기 관리전략을 최근 수립키로 했다. 노후 아파트 재건축 붐으로 자원 낭비, 사회적 비용 증대, 투기 조장 등의 문제로 몸살을 앓고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 방법으로 수명이 100년 이상 가는 아파트를 짓기 위한 첫 걸음을 시작한 것이다.

◇왜 장수명 주택인가 = 최근 서울시는 2013년 서울시 뉴타운·재개발사업에 의한 주택 멸실량이 6만5000가구에 이를 것으로 예측했다. 이는 그 해의 민간과 공공 분야 주택공급 예상물량인 6만1000가구보다 4000가구 많은 수치로, 헐리는 주택 수가 공급량을 사상 처음으로 추월하게 된다.

전국적으로는 주택멸실량이 10만 가구를 넘어서며, 10년 이내에 매년 30만가구 이상 추가될 전망이다. 여기에 당장 리모델링이 필요한 15년 이상된 노후 아파트도 올해 기준으로 350만 가구에 육박하고 있다. 우리나라의 주택 총 재고를 연간 건설호수로 나눈 교체수명도 약 25년 정도로 영국 141년, 미국 103년, 프랑스 86년, 프랑스 79년 등에 비해 3분의1 에서 5분의 1 정도로 짧다.

이렇게 낡은 아파트를 철거하고 재생하는데 막대한 비용이 든다. 건축 폐기물 처리 비용 뿐만 아니라 아파트를 다시 짓는데도 발전소에서 생산한 전기 에너지를 쏟아부어야 하는 것이다. 환경 오염과 자원 낭비는 더욱 심각하다. LH에 따르면 국내 평균 주택 수명은 17년으로 미국(106년), 일본(70년)과 비교해 현저하게 짧다. 반대로 20년도 채 안되는 수명을 50년으로 수명을 늘려 사용할 경우 매년 9조 3000억원의 이익이 발생하는 것으로 나타났다. 다시 말해 전국에 있는 공동주택을 20년 쓰고 폐기하지 않고 50년을 쓴다면 국가적인 이익을 가져올 수 있다는 얘기다. 아울러 주택 소유의 불균형을 초래하는 것은 물론 후손들에게도 큰 짐이 된다. 멸실주택 재건축 문제로 사회 전반에 갈등과 반목이 심하돼 평화로운 시민공동체가 무너지고 있는 점도 백년 주택이 절실히 요구되는 이유가 되고 있다.

◇장수명 주택 어떻게 지어지나 = 장수명 주택은 100여년 이상 해체하지 않아도 되는 주택이다. 사실상 개념은 단순하다. 가령 철골로 구조체를 만들 경우 수명은 100년 이상 간다. 그러나 철골조로 할 경우 비용이 많이 든다. 구조체의 수명이 오래간다는 것만으로는 부족한 것이다. 따라서 정부는 수요자가 집을 마음대로 고치고 리모델링 할 수 있어야 한다는 점에 무게중심을 두고 제도 개선을 위한 용역을 발주하 것으로 알려졌다. 현재 실현을 앞두고 있는 구조는 철근 콘크리트 구조를 보강해 비용을 줄이면서도 언제든지 공간을 리모델링 및 확장, 이동, 통합 등을 간편히 하자는 것이다. 업계에서는 아파트 내부 기둥을 완전히 없애는 신개념 장수명 공동주택 구조 시스템인 ‘라멘구조(기둥·보)’를 가장 유력한 대안으로 보고 있다. 이 공법은 세대 내부에는 기둥이 없고 세대 가장자리나 모서리의 외곽부에만 기둥을 배치한다. 이를 아파트에 적용할 경우 통상 건물 한 개 층에 9개가 소요되는 기둥을 4개로 줄일 수 있다. 실내 공간이 훨씬 넓어지는 효과를 거둘 수 있는 셈이다.

즉, 장수명주택은 100년 이상의 내구성을 가진 기둥·보·내력벽 등 고정요소(Support)에 수요자의 요구에 대응할 수 있는 가변벽체·수납벽체·천장재·바닥재 등 가변요소(Infill) 등의 구성체계를 이룬다. 수평 혹은 수직으로 언제든지 리모델링할 수 있도록 만들어 100년 이상 사용 가능케한 주택인 셈이다.

김수암 한국건설기술연구원 박사는 “장수명 공동주택은 고정요소·가변요소 분리방식으로 구성된다”며 “구조체는 안전성과 내구성을 갖추면서 공간구성의 가변성, 부재나 부품의 성능저하에 대응한 쉽도록, 리모델링의 대응성과 유지관리를 용이하게 할 수 있도록 설계·시공돼야 한다”고 말했다.

◇“웬만하면 헐지말고 수선”…분당 등 1기 신도시 향방은 = 업계에서는 장수명 주택 활성화가 재건축이나 리모델링을 재산 증식의 수단으로 활용하는 폐단을 막기위한 방편의 뜻도 포함하고 있다고 보고 있다. 낡은 집을 재건축하면 돈을 벌수 있다는 인식이 팽배해 집값 불안의 한 요인으로 작용하고 있는 만큼 정부의 중장기적인 투기방지책 성격도 함축하고 있다는 얘기다.

분당 등 1기 신도시가 가장 대표적인 사례다. 지은지 20년 이상된 주택이 속출하고 있지만 정부가 수직증축 리모델링을 불허하고 있는 데다 유지 보수에 방점이 찍힌 장수명 주택까지 들고나와 미묘한 분위기 변화가 읽힌다. 소형 주택이 대세를 이루고 있다는 점도 변수로 작용할 전망이다. 익명을 요구한 한 전문가는 “콘크리트는 수명이 최소 60~70년 간다. 그렇게 보면 분당 등 1기 신도시 아파트는 아직 청년 아파트인 셈”이라며 “일부 배관 등이 낡았다고 하나 유지보수해서 쓰면 사용이 가능하다. 리모델링 사업은 안전성은 물론 사업성이나 경제성까지 모두 감안해 결정돼야 한다”고 말했다.