[돈되는 부동산]先임대 상가의 ‘두 얼굴’

임차인 확보·안정적 수익…투자 기대주, 시행사 ‘불완전 임대’아차 했다간 낭패

최근 부진한 분양시장을 돌파하기 위해 파격적 혜택을 앞세운 내세운 물건들이 늘어나고 있다. 다양한 혜택을 앞세우다 보니 창업을 생각하고 있는 사람들과 투자자들에게 호재로 작용하고 있다.

최근에는 수익형 부동산을 연상하면 오피스텔이나 도시형생활주택을 연상한다. 하지만 전통의 강자는 역시 상가라고 할 수 있다.

▲선임대 상가는 수익안정성 측면에서 장점을 가지고 있으며 사업주체의 부도 등에서 자유로울 수 있다는 특징이 있다. 사진은 선임대 방식으로 분양중인 경진빌딩 조감도.

◇ 선(先)임대 상가 할인혜택‘풍성’= 상가는 아파트 등에 비해 환금성이 떨어지는 등 투자리스크가 상대적으로 크다. 그 만큼 투자 전에 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 무엇보다 입지를 살펴야 한다. 수익을 결정짓기 때문이다. 상권 규모도 분석 대상이다.

이런 이유들 때문에 최근 선임대상가가 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

선임대 상가란 분양받기 전 시행사에서 임차인을 확보해 둔 상가(점포)를 의미한다. 선임대 상가는 수익 안정성 측면에서 장점을 가지고 있으며 사업주체의 부도 등에서 자유로울 수 있다는 특징이 있다.

상가투자자들이 우려하는 대표적인 사항 중 하나가 분양 후 공실임을 감안하면 당분간 안정적 수익을 가져다주면서 투자금 회수를 용이하게 해주는 선임대상가는 상가투자자에게 큰 메리트라 할 수 있는 것이다.

선임대의 경우에는 기존 부동산 분양 순서를 바꿔 분양, 시공, 임대에서 시공, 임대, 분양의 순으로 보다 안전한 투자가 가능하도록 한 것이다. 분양보다 임대가 먼저 진행되기 때문에 투자자는 투자 후 바로 수익을 얻을 수 있다.

또한 입점한 업종과 상가 활성화 여부도 투자자가 직접 확인 할 수 있어 기존 분양 방식보다 최근에는 더 효과적이라는 의견이 많다. 또한 주변시세보다 파격적인 할인 혜택을 내세우는 경우도 많아 이 역시 메리트로 꼽힌다.

즉 분양가에 포함된 시공비와 금융비용, 마케팅 비용 등을 대폭 축소하고 그 혜택을 투자자에게 줌으로써 공실률을 낮추고 분양 성공률을 높인다는 전략이다.

임대를 마친 학원, 병원, 사무실, 카페의 경우 연 5~6%가량의 임대 수익 발생이 가능해 투자자들은 안심 투자를 할 수 있으며 향후 지가 상승까지 내다 볼 수 있다. 상업시설의 경우 3.3㎡당 700~3500만원에 전용률 58%로 인근의 상업시설보다 저렴한 가격으로 할인분양을 진행 중이다.

이외에 서울시 마포구 상암동에 위치한 상암DMC 내 상암KGIT센터 상업시설, 이안오피스텔 상업시설이 각각 30%의 할인혜택을 제공하고 있다.

◇ 이익 만큼 리스크 대비 철저해야 = 선임대상가 투자시에는 가능하면 장기간 운영이 가능한 우량 임대업종의 임차가 유리하다고 전문가들은 조언하고 있다.

이는 상가 주인입장에서 지속적인 임대료 확보 가능여부와 직접적으로 연관된 문제로 예를 들어 언제 나갈지 모르는 세입자와 5년 이상 안정적 장기계약을 맺은 임차인을 동등한 선임대 조건으로 보기는 어렵다는 것이다. 일반적으로 대형 프랜차이즈, 유명은행, 병의원 등이 비교적 장기간 운영되는 안정적 우량업종형태로 받아들여진다.

선임대 상가 투자시 주의해야 할 것은 계약이 완료된 상태가 아니라 임대차계약 진행중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 일도 간혹 있다는 것이다. 이 경우에는 선임대상가라 믿었다가 나중에 당황스러운 일이 발생할 수 있으므로 사전에 임대차 계약서를 반드시 꼼꼼이 체크할 필요가 있다.

또한 극소수이긴 하지만 가공의 인물이 임차인 행세를 하거나 시행사 측에서 일정기간 임대료를 비공식적으로 보조해주는 사례들도 있으므로 이 역시 주의가 요구된다. 이 경우에는 최초의 가짜 임차인이 빠지거나 임대료 보조가 끝난 이후 수익률이 급격히 떨어질 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

이에 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “선임대 상가 피해를 줄이기 위해서는 선임대 계약서를 다시 한번 주의깊게 살펴봐야 한다”며 “특히 계약의 주체를 잘 봐야하는데 선임대계약과 관련된 임대인의 계약주체가 시행사가 아닌 영업사원이라면 계약서가 가짜일 가능성이 있으므로 이를 의심해봐야 한다”고 당부했다.

또한 계약금과 관련된 입금사항도 주의깊게 볼 필요가 있다. 계약금 입금 내용과 관련된 부분이 시행사의 통장으로 입금되었는지 체크해야 뒷탈이 없다. 정상적인 임대차계약이라면 시행사의 통장으로 계약금이 입금되어야하기 때문이다.

뿐만 아니라 보증금이나 계약금이 지나치게 작은 선임대계약도 주의해야 한다.

또 선임대 상가 투자자의 관점에서 보면 첫 임차인 이후 비슷한 조건으로 재임차를 맞추지 못한다면 장기적으로 역시 어려움이 발생하게 된다. 따라서 선임대가 맞춰진 상가라고 하더라도 주변 상권의 보증금·임대료 수준을 알아보고 내가 임차인에게 지속적으로 현재 수준 이상의 임대료를 받을 수 있을지 확인하는 것이 좋다.

원평연 연구원은 “하지만 선임대상가에 대한 리스크 때문에 지나치게 선글라스를 끼고 대상을 바라보면 우량물건을 선점할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다”며 “지나친 경계보다는 꼼꼼한 분석과 파악 그리고 전문가에게 조언 요청 등을 통해 능동적 투자활동을 하는 것이 바람직하다”고 강조했다.