대우건설, 노량진본동 주택사업 좌초위기 왜?

서울 동작구 노량진 본동 일대에서 추진돼 온 지역주택조합 사업이 좌초 위기에 몰린 것은 무리한 PF(프로젝트 파이낸싱)대출이 부메랑이 됐다는 분석이다. 시공사인 대우건설이 지급보증한 PF대출 규모만 2700억에 이른다.

특히 부동산경기 침체에 따른 금융권 대출 규제와 서울시 등 재정비 사업 규제까지 맞물린 결과라는 지적이다.

18일 관련업계에 따르면 대우건설과 노량진본동지역주택조합이 무리한 PF대출의 후유증으로 사업이 중단되면서 양측이 모두 막대한 손실을 보게 됐다. 예상 피해액은 사실상 부도를 낸 조합 대신 대위변제에 나선 대우건설은 최소 600억원, 조합원 분담금을 내고도 사업부지까지 빼앗길 위기에 놓인 조합이 1400억원 등이다.

그러나 향후 재건축사업 진행 여부에 따라 추가 금융비용이 발생할 가능성도 있어 정확한 피해 액수를 가늠하기 조차 어려운 상황이다.

대우건설과 조합이 본동 441 일대 2만9700㎡ 부지에 아파트 829가구를 짓는 개발 사업을 추진한 것은 2007년부터다. 조합원들은 토지 매입비 명목으로 1인당 1억8000만원의 가입비를 내는 등 총 1400억원을 투자, 조합을 결성한 뒤 대우건설을 시공사로 선정했다.

조합은 잔여 토지 구입비를 마련하기 위해 대우건설의 지급보증을 통해 국민은행 등의 채권단으로 부터 2700억원의 PF를 일으켰다. 조합에 따르면 토지매입에 2900억원이 투입되고 이로 인한 금융비용이 850억원 가량 들었다. 조합 운영비 등을 제외하고 토지 매입 관련 비용만 3750억원이 발생한 것이다.

그러나 이후에도 사업 진행과정에서 동작구청의 사업부지 정형화 요청, 서울시의 장기전세주택 건립 요청에 따른 추가부지 매입, 인허가 등으로 사업이 지연돼 왔다.

결국 지난달 26일 PF 만기시점이 도래했으나 채권단이 난색을 보여 대출 연장이 무산됐다. 사업승인을 아직 받지 않았다는 이유에서다. 대우건설은 대위변제를 통해 PF를 대신 갚은 뒤 시행사(로쿠스) 쪽으로 소유권 등기 이전을 추진하고 있다.

이에 조합원들은 그간 낸 1400억원의 투자비를 몽땅 날리게 된 데다 사업부지 마저 대우건설에 빼앗기는 위기에 처했다. 이들은 특히 대우건설이 고의로 사업을 지연시켰다고 주장하고 있다.

대우건설의 대주주인 산업은행이 PF규모를 줄이라는 지시에 따라 노량진 사업장이 피해를 보게 됐다는 주장이다. 반면 대우건설은 자신들도 피해자라고 항변한다. 대위변제를 통해 PF를 대신 갚은 만큼 선순위 청구권은 당연한 권리라는 것이다. 특히 향후 사업성도 나빠 조합사업이 불가능하다는 결론을 내리고 있다.

업계에서는 무리한 PF대출의 역효과로 시공사와 조합 모두 투자금을 허공에 날리게 된 대표적인 사업으로 꼽고 있다. 지역주택조합 사업이라도 조합원간 갈등이나 시공사와 갈등이 빚어지면 얼마든지 사업이 좌초할 수 있다는 얘기다.

대형 건설사 관계자는 “재개발 재건축 사업은 사업기간이 4~5년 걸린다. 그 사이에 어떤 돌발 변수가 생길지 아무도 모른다”며 “사업 외 외생변수에 따라서도 얼마든지 사업이 망가질 수 있다. 따라서 조합과 시공사간의 신뢰가 필수”라고 지적했다.